การเลือกซื้อที่ดินสร้างบ้าน ตอนที่ 3

การเลือกซื้อที่ดินสร้างบ้าน การดูโฉนดที่ดินให้เป็น

การเลือกซื้อที่ดินสร้างบ้าน การดูโฉนดที่ดินให้เป็น บางครั้งการเลือกซื้อที่ดินเพื่อปลูกบ้านท่านอาจไม่ได้สังเกตหรือสงสัยว่า บนโฉนดที่ดินนั้นเขียนอะไรไว้บ้าง การเรียนรู้ข้อมูลบนโฉนดที่ดินนั้นมีความสำคัญ เพราะจะทำให้ท่านได้รู้ลึกถึงขอบเขตและรายละเอียดบนโฉนดที่ดินของท่านได้เป็นอย่างดี

ก่อนอื่นขอแบ่งหนังสือรับรองสิทธ์และโฉนดที่ดินออกจากกันก่อน เพื่อให้ท่านจะได้ทราบว่าโฉนดที่ดินที่โอนขายกันได้นั้นเป็นแบบไหน

หนังสือแสดงสิทธิที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดินมี 5 ประเภทดังนี้

1) ส.ค.1 (ปัจจุบันไม่มีแล้ว) เป็น ใบแจ้งการครอบครองที่ดินใช้ประโยชน์ทำกิน เพื่อให้รู้ว่าเรากำลังครอบครองที่ดินแปลงไหนอยู่ ซึ่งผู้ครอบครองจะต้องเข้าใช้ประโยชน์ก่อน 1 ธันวาคม 2497 เท่านั้น แต่เอกสารนี้ “ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดิน” เพราะไม่ใช่หลักฐานที่ราชการออกให้ ผู้ที่มี ส.ค.1 มีสิทธิขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข.) ได้ ซึ่งจะต้องทำภายในวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2553 และสำหรับใครที่ยังไม่ได้ขอออกโฉนด ปัจจุบันก็ยังสามารถทำได้ แต่จะต้องศาลยุติธรรมต้องมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุด ว่าผู้นั้นถือครอบครองและทำประโยชน์ก่อนที่ประมวลกฎหมายบังคับใช้ 1 ธันวาคม 2497

2) น.ส.2 หรือ “ใบจอง” เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ที่ดินเป็น “การชั่วคราว” เท่านั้น ที่สำคัญคือ ที่ดินประเภทนี้ ทางราชการจัดที่ดินให้ทำกินตามประมวลกฎหมายที่ดิน โดยจะมีประกาศเปิดโอกาสให้จับจองเป็นคราวๆ ไปในแต่ละท้องที่ “ไม่สามารถขายจำนองหรือโอนให้ผู้อื่นได้ยกเว้นแต่ตกทอดทางมรดก” ผู้ที่มีใบจองนี้ต้องเริ่มเข้าทำประโยชน์ภายใน 6 เดือน และทำให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง และต้องใช้ที่ดินไม่น้อยกว่า 75% ถ้าทำตามเงื่อนไขทั้งหมดแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองมาออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข.) หรือโฉนดที่ดินได้ ถ้าหากว่าผู้ที่เข้าครอบครองไม่ได้ทำประโยชน์ตามเวลาที่กำหนด ทางราชการจะให้ผู้นั้นหมดสิทธิในที่ดินและจะมอบสิทธิให้คนอื่นแทน

3) น.ส.3 (ตราครุฑสีดำ, สีเขียว) เป็น “หนังสือรับรองการทำประโยชน์” ค่อนข้างซับซ้อนและต้องทำความเข้าใจมากหน่อย เพราะมีการแตกออกเป็น 3 ประเภทย่อยๆ คือ

น.ส.3, น.ส.3 ข.  ตราครุฑสีดำออกให้กับผู้ที่ครอบครองที่ดินทั่วๆ ไป เข้าทำประโยชน์ ไม่มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศ ดังนั้นจึงไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน สามารถซื้อ ขาย จำนองได้ แต่ต้องมีการรังวัดที่ดิน และรอประกาศจากราชการ 30 วัน

น.ส.3 ก. ตราครุฑสีเขียว หนังสือรับรองการทำประโยชน์เหมือนกับ น.ส.3, น.ส.3 ข. แต่มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศ ทำให้มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินชัดเจน สามารถขอออกโฉนดได้ทันที

การขอเปลี่ยน น.ส. 3 ก. เป็นโฉนดที่ดิน ทำได้ โดยเป็นการออกโฉนดที่ดินที่ไม่ต้องมีการรังวัดปักหลักเขต “โดยจะดำเนินการเฉพาะที่ดินที่เป็นที่นาและมีหลักฐานน.ส. 3 ก. เท่านั้น” การออกโฉนดที่ดินวิธีนี้  เจ้าของที่ดินไม่ต้องมานำเดินสำรวจ  พนักงานเจ้าหน้าที่จะทำการเปลี่ยน น.ส. 3 ก. ให้เป็นโฉนดที่ดินตามหลักวิชาแผนที่ โดยทำการออกโฉนดที่ดินตามชื่อที่ปรากฏใน น.ส. 3 ก. เมื่อดำเนินการเสร็จแล้ว  เจ้าหน้าที่จะประกาศกำหนดวันแจกโฉนดที่ดิน ซึ่งมีผลให้ น.ส. 3 ก. ถูกยกเลิกตั้งแต่วันกำหนดแจกโฉนดที่ดินผู้มีชื่อโฉนดทายาทต้องมารับโฉนดที่ดิน

4) โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 ตราครุฑสีแดง แบ่งย่อยออกได้ 6 แบบ

– น.ส. 4 ก

– น.ส. 4 ข

– น.ส. 4 ค

โดยโฉนดที่ดิน 3 แบบแรก คือ แบบ น.ส. 4 ก แบบ น.ส. 4 ข และแบบ น.ส. 4 ค เป็นโฉนดที่ดินที่ออกโดยอาศัยกฎกระทรวง ฉบับที่ 5 (พ.ศ.2497) ซึ่งต่อมากฎกระทรวงฉบับนี้ได้ถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวงฉบับที่ 15 (พ.ศ. 2510) ในปัจจุบันจึงไม่มีการออกโฉนดที่ดินทั้ง 3 ฉบับให้แก่ราษฎร แต่ถ้าราษฎรผู้ใดยังมีโฉนดที่ดินดังกล่าวอยู่แล้ว ก็ยังถือว่า ใช้ได้

– น.ส. 4 โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 เป็นโฉนดที่ดินที่ออกโดยอาศัยกฎกระทรวง ฉบับที่ 15 (พ.ศ.2510) ซึ่งต่อมาถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 34 (พ.ศ.2529)

– น.ส. 4 ง โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 ง เป็นโฉนดที่ดินที่ออกโดยอาศัยกฎกระทรวง ฉบับที่ 17 (พ.ศ.2514) ซึ่งต่อมาถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 34 (พ.ศ.2529)

– น.ส. 4 จ โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 จ เป็นโฉนดที่ดินที่ออกโดยอาศัยกฎกระทรวง ฉบับที่ 17 (พ.ศ.2514) ซึ่งต่อมาถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 34 (พ.ศ.2529) ซึ่งต่อมากฎกระทรวงฉบับนี้ได้ถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวงฉบับที่ 43 (พ.ศ.2537) แต่กฎกระทรวงฉบับที่ 43 ก็ยังคงให้ออกโฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 จ. เช่นเดิม โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 จ.นี้ เป็นโฉนดที่ดินแบบหลังสุดที่ทางราชการออกให้แก่ราษฎรครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดิน ดังนั้น ในปัจจุบันนี้โฉนดที่ดินที่ทางราชการออกให้แก่ราษฎรจึงเป็นแบบ น.ส. 4 จ เท่านั้น

สำหรับทั้ง 5 ประเภทที่กล่าวมานี้ มีสิ่งที่ต้องรับรู้รับทราบไว้ว่า

– อย่าปล่อยที่ดินให้รกร้างว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์ถ้าเป็น “โฉนดที่ดิน” ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 5 ปีติดต่อกัน ที่ดินจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย

– หากปล่อยให้คนอื่นครอบครองโดยสงบเปิดเผยและมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของ โดยที่เจ้าของที่ดินไม่เข้าไปขัดขวาง ถ้าเป็นโฉนดที่ดินติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปีคนที่เข้าครอบครองจะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้คนนั้นได้กรรมสิทธิในที่ดินและครอบครองได้เรียกว่า “ครอบครองปรปักษ์”

– ส่วนที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข.) คนอื่นใช้เวลาแย่งครอบครองเพียง 1 ปีเท่านั้น ผู้ที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก็จะเสียสิทธิไป

ยังมีประเภทที่ดินที่ท่านควรทราบอีก3ประเภท คือ

1) น.ส.5 หรือ “ใบไต่สวน” หรือหนังสือที่แสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ แต่สามารถโอนให้กันได้

2) ส.ป.ก.4-01 ครุฑสีน้ำเงิน เป็นหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร เป็นเพียงการถือครองที่ดินเพื่อทำประโยชน์เท่านั้น จึงทำให้ผู้ถือครองจะไม่ได้กรรมสิทธิในที่ดิน และไม่สามารถขายหรือโอนได้ ยกว้นตกทอดทางมรดก ทั้งนี้หากผู้ที่ถือครองขาดคุณสมบัติหรือฝ่าฝืนกฎระเบียบ รวมถึงเสียชีวิตและไม่มีผู้มารับมรดกตกทอด ก็จะหมดสิทธิในการถือครองไป

3) สทก. เป็น “หนังสือสิทธิทำกินในเขตป่าสงวนแห่งชาติ” หนังสืออนุญาตนี้ครั้งแรกจะได้เป็น สทก.1 ก สามารถเข้าไปทำประโยชน์ได้ชั่วคราว 5 ปี ครอบครัวละไม่เกิน 20 ไร่ซึ่งกรมป่าไม้จะเป็นผู้ออกหนังสือให้ เมื่อครบกำหนดและทำถูกต้องตามเงื่อนไขต่างๆ สามารถต่ออายุหนังสือได้ ทางราชการจะเปลี่ยนเป็นหนังสือ สทก.2 ก แทน ซึ่งจะมีอายุ 5 ปี แต่ต้องเสียค่าธรรมเนียมไร่ละ 20 บาท สำหรับครอบครัวที่ครอบครองที่ดินเกิน 20 ไร่ จะได้เป็นหนังสืออนุญาตให้ทำการปลูกป่าหรือไม้ยืนต้นภายในเขตปรับปรุงป่าไม้สงวนแห่งชาติ หรือ สทก.1 ข แต่การถือครองต้องไม่เกินครอบครัวละ 35 ไร่ อายุการอนุญาต 10 ปี และเสียค่าธรรมเนียมไร่ละ 20 บาท

โดยหนังสืออนุญาตนี้จะไม่ใช่กรรมสิทธิในการเป็นเจ้าของที่ดิน ทำให้ไม่สามารถซื้อขายที่ดินได้ ยกเว้นตกทอดทางมรดกเท่านั้น และหากใครไม่ทำประโยชน์ติดต่อกัน 2 ปี ก็จะถูกเพิกถอนสิธิทำกินด้วย

4) ภ.บ.ท.5 เป็น “แบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่” หรือเรียกกันว่าภาษีดอกหญ้า โดยพื้นที่นี้เป็นที่ดินมือเปล่า แต่ไม่ใช่เอกสารสิทธิ เพราะเป็นเพียงเอกสารรับรองการเสียภาษี และอ้างอิงการครอบครองที่ดินเท่านั้น พูดง่ายๆ เหมือนเราไปเช่าที่ดินรัฐอยู่ ดังนั้นเจ้าของก็ยังเป็นของรัฐ ทั้งนี้ไม่สามารถซื้อขายได้ เพราะไม่มีกฎหมายรับรอง แต่ก็ยังมีการซื้อขายเปลี่ยนมือกัน

หากถามว่าจะนำไปออกเอกสารสิทธิได้หรือไม่? คำตอบก็คือ ทำได้ แต่จะเกิดขึ้นในกรณีที่รัฐบาลเรียกให้ผู้ถือครองนำมาออกเอกสารสิทธิเท่านั้น ที่สำคัญพื้นที่นั้นต้องไม่อยู่ในเขตของป่าไม้ ทหาร หรือกรรมสิทธิของคนอื่น ทั้งนี้หากตรวจพบเป็นพื้นที่ทับซ้อนป่าไม้ หรือที่ทหาร รัฐก็มีสิทธิเรียกคืนที่ดินดังกล่าว

5) น.ค.3 เป็น “หนังสือแสดงการทำประโยชน์” ออกโดยนิคมสร้างตนเอง โดยจะออกให้เฉพาะสมาชิกนิคมเท่านั้นเพื่อการครองชีพ ซึ่งจะได้กรรมสิทธิในการถือครอง ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่ มีการกำหนดขอบเขตที่ชัดเจน โดยหลังจากครอบครองแล้ว 5 ปี มีสิทธินำหลักฐานไปยื่นขออก น.ส.3 หรือโฉนดได้ ซึ่งไม่สามารถโอนให้ผู้อื่นได้ ยกเว้นตกทอดทางมรดก

ส่วน “โฉนดที่ดิน” มีรายละเอียดที่ควรรู้ดังนี้

1. ตำแหน่งที่ดิน (มุมซ้ายบน)

ระวาง จะบอกถึงหมายเลขแผ่นระวางแผนที่ซึ่งที่ดินตามโฉนดนั้นตั้งอยู่ โดยระวางแผนที่จะเป็นแผนที่ใหญ่ซึ่งจะรวมแปลงที่ดินทั้งหมดที่อยู่ในโซนที่ระบุเอาไว้ ซึ่งเปรียบได้กับสารบัญที่ดินเพื่อบอกว่าที่ดินอยู่ในตำแหน่งใด โดยต้องใช้ประกอบกับเลขที่ดินเพื่อเป็นการระบุให้ละเอียดว่าแปลงที่ดินในโฉนดนั้นอยู่ในเลขที่ดินอะไร เพื่อให้สามารถระบุตำแหน่งที่ดินเวลาสิบค้นได้ง่ายมากขึ้น

เลขที่ดิน เป็นเครื่องหมายแสดงตำแหน่งของที่ดินที่บรรจุอยู่ในระวางเดียวกัน เพื่อให้รู้ว่าที่ของเราอยู่ในตำแหน่งไหนบนระวางที่ดิน โดยเลขที่ดินจะไม่มีซ้ำกันเลยในระวางนั้น ๆ

หน้าสำรวจ จะเป็นลำดับการสำรวจแปลงที่ดินที่ได้เดินสำรวจแล้วในแต่ละตำบล โดยเริ่มนับตั้งแต่ 1 ไปเรื่อย ๆ เมื่อขึ้นตำบลใหม่ก็จะเริ่มหน้าสำรวจที่ 1 ใหม่ ดังนั้นถ้าหากตำบลนั้นเป็นตำบลเล็ก ๆ ก็อาจจะมีหน้าสำรวจที่ซ้ำกันได้ในระวางแผนที่นั้น

ตำบล เป็นตำบลที่ตำแหน่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ โดยในระวางแผนที่จะประกอบไปด้วยหลายตำบล ทำให้ต้องระบุให้ละเอียดว่าอยู่ในตำบลไหนเพื่อไม่ให้สับสนเวลาค้นหา

2. โฉนดที่ดิน (มุมขวาบน)

เลขที่โฉนด แตกต่างจากเลขตำแหน่งที่ดิน เลขที่โฉนดจะถูกกำหนดในอำเภอหนึ่ง ๆ โดยไล่จาก 1 ไปเรื่อยจนสุดเขตอำเภอ เมื่อขึ้นอำเภอใหม่ก็จะเริ่มนับ 1 ใหม่

เล่ม เป็นแฟ้มรวมโฉนดของสำนักงานที่เก็บรวบรวมโฉนดฉบับสำนักงานที่ดินเอาไว้ ซึ่งเป็นตัวเดียวกันกับที่เราถืออยู่ ระบุเอาไว้เพื่อให้ง่ายสำหรับการสืบค้น

หน้า เป็นการระบุหน้าในเล่มโฉนดเพื่อจะได้รู้ว่าอยู่แผ่นไหน

อำเภอ เป็นอำเภอซึ่งที่ดินนั้น ๆ ตั้งอยู่

จังหวัด เป็นจังหวัดซึ่งที่ดินนั้น ๆ ตั้งอยู่

3. ให้แก่…สัญชาติ…บ้านเลขที่…(ที่อยู่)… เป็นการระบุตัวตนของเจ้าของที่ดินมือแรก โดยระบุชื่อของเจ้าของ สัญชาติ และที่อยู่ ข้อควรระวัง คือ ส่วนนี้ไม่ได้เป็นการบอกถึงเจ้าของที่ดินปัจจุบัน ชื่อเจ้าของที่ดินปัจจุบันต้องไปดูในสารบัญจดทะเบียน

4. ที่ดินแปลงนี้มีเนื้อที่ประมาณ… เป็นส่วนที่บอกถึงขนาดของแปลงที่ดิน แต่ถ้าหากที่ดินแปลงนั้นมีการแบ่งแยกแปลงที่ดินรายละเอียดต่าง ๆ จะไม่กระทบในส่วนนี้ แต่ต้องไปดูรายละเอียดการแบ่งที่ดินในสารบัญจดทะเบียนด้านหลัง แสดงในลักษณะ ไร่-งาน-ตร.วา เพื่อให้ง่ายในการอ่านขนาดที่ดิน

1 ไร่ = 4 งาน= 400 ตารางวา

1 งาน = 100 ตารางวา

5. ส่วนรูปแผนที่

รูปแผนที่ เป็นรูปที่ดินที่ถูกย่อให้เล็กลง โดยย่อเป็นมาตราส่วนลงในรูปแผนที่ โดยรูปแผนที่เกิดขึ้นจากการอาศัยหลักหมุดเป็นตัวบ่งบอกอาณาเขต ซึ่งในแต่ละหมุดจะมีหมายเลขและตัวหนังสือกำกับเอาไว้ นอกจากนั้นยังบอกอีกด้วยว่าที่ดินของเรานั้นติดกับที่ดินแปลงไหน ติดกับทางสาธารณะ หรือลำคลองหรือไม่

มาตราส่วน เนื่องจากขนาดที่ดินจริงมีขนาดค่อนข้างใหญ่ไม่สามารถนำขนาดที่ดินจริงมาใส่ในตัวโฉนดได้ จึงต้องใช้มาตราส่วนเข้ามาช่วยในการย่อรูปที่ดินลงในโฉนดได้ เช่น มาตราส่วน 1:4,000 1:1000 1:500 เป็นต้น ถ้าอยากทราบขนาดจริงก็สามารถคูณกลับเข้าไป

ตำแหน่งทิศ เป็นลูกศรชี้แสดงทิศ เพื่อให้ผู้ที่กำลังอ่านรูปแผนที่ไม่หลงทิศนั่นอง

วันที่ออก เป็นวันที่ออกโฉนดที่ดินฉบับนี้ว่าออกให้ ณ วันที่เท่าไร

ลงชื่อเจ้าพนักงานที่ดิน ในโฉนดที่ดินต้องมีการเซ็นชื่อเจ้าพนักงานที่ดินพร้อมประทับตราในทุกฉบับ

สรุปได้ว่าหากท่านต้องการจะซื้อที่ดินซักหนึ่งแปลงเพื่อปลูกบ้านนั้นการดูแผนที่ให้เป็น ดูโฉนดเป็น การซื้อที่ดินก็จะมีความปลอดภัยมากยิ่งขึ้น เพราะบ้านของเราเองเราจะอยู่ไปอีกนาน หากเราไม่ตรวจสอบเองอาจเกิดปัญหาในอนาคตที่จะโทษไครไม่ได้เลยนอกจากกลับมาโทษตัวเอง

>>อ่านบทความการเลือกซื้อที่ดินตอนต่อไปได้ที่นี่ คลิก

>>อ่านเพิ่มเติมบทความการหาเลือกซื้อที่ดินตั้งแต่ตอนที่1 ได้ที่นี่ คลิก

>>อยากทราบไหมว่าออกแบบบ้านอย่างไรให้เย็นสบาย คลิก

“เราเป็นมากกว่าบริษัทรับสร้างบ้าน เพราะนอกจากเสนองานออกแบบและสร้างบ้านให้แก่ท่านแล้ว เรายังให้ความรู้ในการทางการหาเลือกซื้อที่ดินและความรู้เกี่ยวกับการก่อสร้างด้วย เพราะความรู้ที่ถูกต้องจะช่วยให้ท่านรู้จริงและรู้ทันช่างและได้รับแต่สิ่งที่ดีนั่นเอง” บริษัทเรารับออกแบบตกแต่งภายในร้านอาหารทุกประเภทด้วยมัณฑนากรมืออาชีพและทีมช่างคุณภาพประสบการณ์มากกว่า20ปี โดยท่านสามารถส่งความต้องการมาหาเราได้ตามช่องทางข้างล่างนี้

สนใจติดต่อ งานออกแบบตกแต่งภายในและรีโนเวทอาคาร

• • • • นัดดูหน้างานได้ที่ 095-864-6299
      • ส่งภาพหน้างานและพูดคุยได้ที่ Line
        
        
      • Email : thaimawee@hotmail.com
      • ติดตามเพิ่มเติมที่ www.facebook.com/weeinterior