การเลือกซื้อที่ดินสร้างบ้าน ตอนจบ

การเลือกซื้อที่ดินสร้างบ้าน

การเลือกซื้อที่ดินสร้างบ้าน หลังจากที่พิจารณามาแล้วอย่างดีและตัดสินใจเลือกที่ดินที่ต้องการซื้อได้แล้ว ก็ถึงเวลาที่ต้องมีการเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายและวางมัดจำ เมื่อมาถึงขั้นตอนนี้ในบทความนี้จะแนะนำการดำเนินการที่ถูกต้องและปลอดภัย หากท่านเพิ่งมาเจอบทความนี้ให้ท่านย้อนกลับไปอ่านบทความตั้งแต่ตอนที่1ก่อน คลิก

เมื่อท่านตัดสินใจได้แล้วว่าจะซื้อที่ดินผืนนี้ ท่านควรตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายต่างๆกับผู้ขายให้ชัดเจนและก่อนสรุปการซื้อขายนั้น ท่านต้องแน่ใจว่าท่านได้ตรวจสอบข้อมูลที่ดินนั้นอย่างถูกต้องแล้วทั้งด้านหน้าโฉนดและด้านหลังโฉนดและควรตรวจสอบเพิ่มเติมด้วยว่าเจ้าของที่ดินคนปัจจุบันครอบครองที่ดินมาแล้วกี่ปีเพราะจะมีเรื่องของภาษีธุรกิจเฉพาะ3.3%เข้ามาเกี่ยวข้องในวันโอนด้วยและท่านอาจต้องเสียรู้หรือเสียเปรียบได้ในเรื่องนี้

การโอนที่ดินของบุคคลธรรมดาจะต้องมีภาระภาษีที่ต้องเสียอยู่ 3 ประเภท ได้แก่ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ โดยกรมที่ดินทำหน้าที่จัดเก็บภาษีแทนกรมสรรพากรเมื่อมีการซื้อขายที่ดิน หากไม่ชำระภาษีที่กรมที่ดินให้ถูกต้องครบถ้วน ก็จะโอนกรรมสิทธิที่ดินที่ซื้อขายนั้นไม่ได้ 

1 ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยใช้ราคาประเมินรวมที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นตัวตั้ง แล้วนำมาคำนวณอัตราภาษีเงินได้ และหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามจำนวนปีถือครอง ไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะได้มาโดยการให้-รับมรดก หรือซื้อ-ขายก็ตาม ตามตัวอย่างนี้ 

สำหรับการคำนวณภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จะไม่ได้รับยกเว้นสำหรับเงินได้สุทธิ 0-150,000 บาทแรก เหมือนกับการคิดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาปกติ

2 ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ เราจะชำระอย่างใดอย่างหนึ่งแล้วแต่เงื่อนไข

2.1 ค่าอากรแสตมป์ คิดจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า ในอัตรา 0.5% เท่ากับว่าจะเสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาท ทุกๆ 200 บาท และจะได้รับยกเว้นค่าอากรต่อเมื่อต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 

2.2 ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า (ไม่ต้องชำระหากถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านที่จะโอนเกินกว่า 1 ปี) 

3 ค่าจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ไม่เกิน 2 % ของราคาประเมินโดยแบ่งย่อยจำแนกออกเป็น

3.1 พ่อแม่โอนที่ดินให้ลูก ต้องเสียค่าธรรมเนียม

-ค่าจดทะเบียนโอนให้ ร้อยละ 50 สตางค์ ของราคาประเมิน

-ค่าอากรแสตมป์ ร้อยละ 50 สตางค์ ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า

-ค่าพยาน 20 บาท

-ค่าคำขอ 5 บาท

-ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท

3.2 มรดกตกทอดจากพ่อ แม่ ปู่ ย่า ตา ยาย ที่เสียชีวิตแล้ว ให้ ลูก หลานสืบสายโลหิต คู่สมรส ต้องเสียค่าธรรมเนียม

-ค่าจดทะเบียนโอนมรดก ร้อยละ 50 สตางค์ ของราคาประเมิน

-ค่าคำขอ 5 บาท

-ค่าพยาน 20 บาท

3.3 ให้ระหว่าง พี่ กับ น้อง หรือ การซื้อขายไป ต้องเสียค่าธรรมเนียม

-ค่าธรรมเนียมร้อยละ 2 ของราคาประเมิน

-อากรแสตมป์ร้อยละ 50 สตางค์จากราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า

4 ค่าจดจำนอง ( กรณีจำนองกับสถาบันการเงิน ) 1% ของมูลค่าที่จำนอง

หรือเข้าโปรแกรมคำนวณของทางกรมที่ดินได้ที่นี่ คลิก

เมื่อท่านทราบค่าใช้จ่ายในวันโอนแล้วควรต้องมีการตกลงกับผู้ขายให้ชัดเชนถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ เพราะมีการทะเลาะกันบ่อยครั้งเนื่องจากส่วนใหญ่อาจมีการตกลงกันว่าค่าโอนคนละครึ่ง แต่ถึงเวลาโอนจริงมีค่าภาษีธุรกิจเฉพาะและอื่นๆรวมอยู่ด้วย ผู้ซื้อก็คิดว่าค่าโอนอย่างเดียวคนละครึ่งแต่ผู้ขายก็เข้าใจว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมดรวมกันหาร2 เมื่อเป็นเช่นนี้การตกลงกันและลงบันทึกไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายจะเป็นการดีที่สุด

เมื่อตกลงเงื่อนไขการค่าโอนและวันที่คาดว่าจะโอนได้เรียบร้อยแล้วก็ต้องมีการเซ็นสัญญา ซึ่งสัญญาสำหรับซื้อขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นก่อนโอนกรรมสิทธิ์จะไม่ใช้ “สัญญาซื้อขาย” แต่จะใช้ “สัญญาจะซื้อจะขาย” เพราะเป็นการวางมัดจำซึ่งยังไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์

สัญญาจะซื้อจะขาย หรือเรียกอีกอย่างว่า สัญญาวางเงินมัดจำ ถือเป็นข้อผูกมัดระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายที่ตกลงซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต่อกันแล้ว และสัญญาประเภทนี้ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์กันจริง ๆ แต่จะมีการกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไว้ในสัญญาแทน โดยสามารถจำแนกสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ได้ 2 แบบ ดังนี้

1 สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเปล่าหรือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน สัญญาประเภทนี้ต้องระบุเลขโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) พร้อมรายละเอียดสิ่งปลูกสร้าง (ถ้ามี) และมักจะกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงสั้น ๆ ประมาณ 1-3 เดือน ซึ่งนานพอให้ผู้ซื้อขอสินเชื่อกับธนาคารก่อนโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากที่ดินและบ้านมือสองบ้านมือสองมีความพร้อมขายอยู่แล้ว และบ้านใหม่ก็มักจะสร้างเสร็จก่อนขายเป็นส่วนใหญ่

2 สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด สัญญาจะซื้อจะขายคอนโดหรือห้องชุด ต้องมีการระบุเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) พร้อมรายละเอียดโครงการและห้องที่จะซื้อขาย หากเป็นคอนโดที่เปิดขายล่วงหน้าหรือยังสร้างไม่เสร็จ ก็มักจะกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไว้นานประมาณ 12-24 เดือน หรือนับจากวันทำสัญญาจนถึงวันที่คาดว่าจะพร้อมโอน แต่ถ้าเป็นคอนโดมือสองหรือคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว ก็จะกำหนดระยะเวลาโอนในช่วงสั้น ๆ เช่นเดียวกับบ้านและที่ดิน

สัญญาซื้อขาย คือ สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด หากเป็นสินค้าประเภทอื่นหรือสังหาริมทรัพย์จะใช้สัญญานี้ได้เลย แต่ในกรณีอสังหาริมทรัพย์จะเป็นสัญญาที่เกิดขึ้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันที ณ วันที่ทำสัญญา โดยสัญญาประเภทนี้ต้องมีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน จึงจะถือว่าสัญญาซื้อขายนั้นสมบูรณ์ตามกฎหมาย

ความแตกต่างระหว่างสัญญาทั้งสองประเภท

ผลทางกฎหมาย สามารถตกลงสัญญาจะซื้อจะขายกันเองได้ แม้แต่การตกลงด้วยปากเปล่าและโอนเงินมัดจำให้กันโดยไม่ทำสัญญา ตามกฎหมายก็ถือว่าเป็นการจะซื้อจะขายแล้ว (แต่ถ้าไม่มีหลักฐาน ก็ยากที่จะเอาผิด) ส่วนการทำสัญญาซื้อขายต้องมีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่เท่านั้น หากไม่จดทะเบียนจะถือว่าสัญญาซื้อขายนั้นเป็นโมฆะ

เจตนาของสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายแสดงเจตนาในการเตรียมซื้อขายและรอโอนกรรมสิทธิ์ในภายภาคหน้า ส่วนสัญญาซื้อขายมีเจตนาในการซื้อขายแล้วโอนกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของกันเลย โดยสิ่งที่ต้องระวังที่สุดคือ สัญญาจะซื้อจะขายที่ไม่ระบุกำหนดเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไว้ สัญญานั้นย่อมไม่ได้มีเจตนาในการรอโอนกรรมสิทธิ์ และจะกลายเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่เป็นโมฆะในทันที

สัญญาจะซื้อจะขายสามารถบอกเลิกสัญญาได้ เนื่องจากยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ โดยฝ่ายใดจะผิดหรือถูกและต้องชดใช้อย่างไรก็ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในสัญญา และยังใช้สัญญาจะซื้อจะขายในการฟ้องร้องกันได้หากถูกบอกเลิกอย่างไม่ถูกต้อง ต่างกับสัญญาซื้อขายที่เกิดขึ้นแล้วหมายถึงการโอนกรรมสิทธิ์และสิ้นสุดการซื้อขายต่อกันทันที ไม่สามารถยกเลิกได้

เมื่อท่านได้เซ็นสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว สิ่งที่อยากแนะนำให้จัดการในขั้นต่อไปเพื่อประโยชน์สูงสุดและความถูกต้องของที่ดิน(ในกรณีที่ดินเปล่าเท่านั้น)ก็คือขั้นตอนของการ “รังวัดที่ดิน” การรังวัดที่ดินจะทำให้ท่านทราบว่าที่ดินที่ท่านซื้อนั้นมีขนาดเท่าไหร่ที่แน่นอน และอยู่ตรงตามตำแหน่งที่ผู้ขายแจ้งหรือไม่ มีพื้นที่ข้างเคียงเข้ามาใช้ประโยชน์เกินที่ดินของเค้าเข้ามาในของเราหรือไม่ การรังวัดจะทำให้ท่านได้ที่ดินที่ถูกต้องและไม่เป็นปัญหาในภายภาคหน้าได้

ความสำคัญของการรังวัดที่ดิน

สำหรับท่านที่ยังไม่มีประสบการณ์ในการซื้อ-ขายที่ดินควรให้ความสำคัญกับการขอรังวัดที่ดิน เนื่องจากการรังวัดที่ดินจะเป็นการตรวจสอบได้ว่า ขนาดของที่ดินที่ท่านต้องการซื้อ-ขายอยู่นั้นตรงกันกับขนาดที่ระบุไว้ในโฉนดหรือไม่ เพราะในบางครั้งเจ้าของที่ดินอาจทำการระบุเนื้อที่เกินหรือน้อยกว่าพื้นที่จริง เนื่องจากขาดการตรวจสอบหรือเว้นระยะการรังวัดที่ดินมานานแล้ว และเพื่อเป็นการป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นตามมาภายหลัง ท่านจึงควรทำการตกลงกับเจ้าของที่ดินเดิมให้ทำการติดต่อกับเจ้าหน้าที่รังวัดที่ดินกรมที่ดิน ในการเข้ามาวัดแนวเขตที่ดินให้เห็นชัดเจน ซึ่งผู้เป็นเจ้าของที่ดินจะต้องเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการทั้งหมด เนื่องจากเป็นการยืนยันขนาดที่ดินในการซื้อ-ขายที่ถูกต้องตรงตามโฉนดที่ปกติ จะต้องทำการรังวัดที่ดินอยู่แล้วในทุกๆ 10 ปี เพื่อป้องกันการอ้างครอบครองปรปักษ์ โดยเจ้าหน้าที่จะเข้าไปทำการตรวจสอบให้ตามคำขอ และทำการปักหมุดอาณาเขตที่ถูกต้องตามแปลงที่ดินจริงว่ามีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรบ้าง ส่วนในกรณีที่ซื้อที่ดินมาเพื่อทำการสร้างบ้านนอกจากการรังวัดที่ดินทั่วไปแล้ว ควรให้สถาปนิกมาวัดขนาดที่ดินจากหมุดเขต เพื่อให้ได้ขอบเขตบ้านที่ถูกต้อง เพื่อเพิ่มความแม่นยำก่อนจะลงมือออกแบบอีกด้วย

ประโยชน์ของการรังวัดที่ดิน เมื่อทราบว่าการรังวัดที่ดินคืออะไรไปแล้ว มาทราบถึงประโยชน์ของการรังวัดที่ดินกันต่อดีกว่าว่า จะช่วยให้เจ้าของที่ดินได้รับสิทธิในด้านใดได้บ้าง 

1 ป้องกันการเสียกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เนื่องจากโดนแย่งกรรมสิทธิ์จากการรุกล้ำที่ดินโดยบุคคลอื่น เช่น การเลื่อนเขตหมุดที่ปักใหม่, การทำลายหมุด, การรุกล้ำพื้นที่ เป็นต้น

2 ป้องกันการถูกรอนสิทธิ์ในที่ดิน ยกตัวอย่างเช่น การถูกใช้ที่ดินเป็นทางเข้า-ออกจากบุคคลอื่น

3 ป้องกันการเหลื่อมล้ำจากเส้นทางสาธารณประโยชน์อื่นๆ เข้ามาในที่ดินของเรา เช่น คลอง, ห้วย เป็นต้น ซึ่งในกรณีนี้จะทำให้เจ้าของที่ดินโดนแบ่งหักที่ดินออกไปแบบไม่รู้ตัว

4 เพื่อให้รับรู้ถึงแนวเขตการครอบครองที่เปลี่ยนไปใหม่

5 แก้ปัญหาการทับซ้อนของเขตจากที่ดิน นส.3 ก (โฉนดตราครุฑสีเขียว) เพื่อให้ทราบขนาดที่ดินที่ชัดเจน ซึ่งหากตรวจสอบจนชัดเจนแล้วจะสามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดนส.4 ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินได้เลย

ค่าใช้จ่ายในการรังวัดที่ดินมีราคาที่ไม่เท่ากันในแต่ละเขตพื้นที่ ท่านสามารถตรวจสอบอัตราค่ารังวัดที่ดินจากกรมที่ดินได้ที่นี่ คลิก

เมื่อท่านรังวัดที่ดินและตรวจสอบทุกอย่างได้จนเป็นที่พอใจแล้ว ท่านก็จะได้ที่ดินที่ถูกต้องตรงตามที่ต้องการและจะไม่เป็นปัญหารบกวนท่านได้อีกต่อไป

เราหวังว่าบทความ”การเลือกซื้อที่ดินสร้างบ้าน”ทั้ง4ตอนนี้จะเป็นประโยชน์ต่อท่านอย่างมากสำหรับท่านที่ต้องการจะหาซื้อที่ดินเพื่อปลูกบ้านซักหลัง เราคาดหวังให้ท่านได้ที่ดินที่ดี เพราะบ้านท่านจะต้องอยู่ไปอีกนาน และบ้านจะเป็นที่ที่ให้ความสุขแก่ท่านได้จึงไม่ควรมีปัญหาวุ่นวายมารบกวนท่านได้อีกในภาคหน้า

>>อ่านบทความการเลือกซื้อที่ดินสร้างบ้านตั้งแต่ตอนที่1 ได้ที่นี่ คลิก

>>อ่านเพิ่มเติมบทความเกี่ยวกับหลักการออกแบบบ้านที่ดีได้ที่นี่ คลิก

“เราเป็นมากกว่าบริษัทรับสร้างบ้าน เพราะนอกจากเสนองานออกแบบและสร้างบ้านให้แก่ท่านแล้ว เรายังให้ความรู้ในการทางการหาเลือกซื้อที่ดินและความรู้เกี่ยวกับการก่อสร้างด้วย เพราะความรู้ที่ถูกต้องจะช่วยให้ท่านรู้จริงและรู้ทันช่างและได้รับแต่สิ่งที่ดีนั่นเอง” บริษัทเรารับออกแบบตกแต่งภายในร้านอาหารทุกประเภทด้วยมัณฑนากรมืออาชีพและทีมช่างคุณภาพประสบการณ์มากกว่า20ปี โดยท่านสามารถส่งความต้องการมาหาเราได้ตามช่องทางข้างล่างนี้

สนใจติดต่อ งานออกแบบตกแต่งภายในและรีโนเวทอาคาร

• • • • นัดดูหน้างานได้ที่ 095-864-6299
      • ส่งภาพหน้างานและพูดคุยได้ที่ Line
        
        
      • Email : thaimawee@hotmail.com
      • ติดตามเพิ่มเติมที่ www.facebook.com/weeinterior