รับออกแบบบ้าน ออกแบบบ้านอย่างไรให้แตกต่าง ความแตกต่างก็คือรูปแบบที่สวยงามไม่ซ่ำไครมีความทันสมัยและมีความโปร่งเย็นสบาย การออกแบบทั่วๆไปโดยไม่ได้ยึดหลักการ ย่อมทำให้ได้บ้านแบบเดิมๆ ไม่ตอบโจทย์ความต้องการได้อย่างแท้จริง

บริษัทของเรานั้นรับออกแบบบ้านโดยยึดหลักการทางสถาปัตยกรรมโดยเน้นความแตกต่าง 5ข้อ ดังนี้

1 ต้องทันสมัยไม่ซ้ำไคร

2 ต้องเย็นสบายโดยยึดหลักการทิศทางลมและแสงแดด

3 ต้องถูกหลักฮวงจุ้ย

4 ต้องตอบสนองความต้องการได้อย่างดี

5 ต้องทำให้อยู่ในงบประมาณได้

แน่นอนว่าสถาปนิกมีอยู่มากมาย ก็เหมือนการมีอยู่ของอาชีพต่างๆทั่วไป แต่จะเก่งไม่เก่งมันก็อีกเรื่องหนึ่ง การสอบก่อนจบมหาวิทยาลัยก็ได้เกรดเฉลี่ยต่างกัน เมื่อจบออกมาทำงานก็ฉายแววความเป็นมืออาชีพไม่เหมือนกัน บางคนเก่งดีไซน์แต่ไม่เก่งการคำนวณทิศทางแสงแดดหรือการประยุกต์ใช้ บ้านก็ออกมาไม่สมบูรณ์ บางคนเก่งทิศทางแสงแดดและอรรถประโยชน์แต่ไม่เก่งดีไซน์ บ้านก็ออกมาไม่สวยอย่างที่ฝันหรือไม่มีความแตกต่างจากบ้านทั่วๆไป ก็ทำให้ท่านภูมิใจในบ้านของท่านไม่ได้ การออกแบบของสถาปนิกจะต้องมีครบทั้ง5ข้อนี้ บ้านจึงจะออกมาตอบสนองความต้องการได้ครบถ้วน

ขั้นตอนของการออกแบบนี้แหละคือสิ่งสำคัญมาก ท่านจะได้บ้านที่สวยสมความภาคภูมิใจหรือไม่ บ้านจะเป็นสิ่งที่ทำให้ท่านภูมิใจเมื่อชวนเพื่อนมาเที่ยวบ้านหรือไม่ อยู่ที่ขั้นตอนของการออกแบบทั้งสิ้น ก่อนอื่นขอแบ่งประโยชน์ที่บ้านหลังนึงจะทำให้ท่านได้ก่อน ว่าท่านควรได้อะไรจากบ้านของท่านบ้าง สิ่งเหล่านี้เองจะอยู่ในกฎขั้นพื้นฐานของสถาปนิกที่จะนำไปออกแบบ

1 บ้านคือที่อยู่อาศัย การอยู่อาศัยนั้นต้องให้ความสะดวกสบายและตอบสนองความต้องการได้เป็นอย่างดี ไลฟ์สไตล์ของเจ้าของบ้านเป็นอย่างไร บ้านต้องตอบโจทย์นั้นได้

2 บ้านคือครอบครัว บางครั้งบ้านก็อาจมีสมาชิกตัวน้อย บ้านจึงควรมีที่ว่างเพียงพอที่จะให้เด็กๆสามารถทำกิจกรรมที่สมกับวัยเพื่อเป็นพัฒนาการที่ดีได้

3 บ้านคือสิ่งที่เป็นความภาคภูมิใจ บ้านคือเงินที่เก็บมาตลอดชีวิตเพื่อสร้าง หรือต้องผ่อนธนาคารต่อไปอีกไม่น้อยกว่า20ปี บ้านจึงควรสวยงามสมฐานะและควรค่าแก่การที่เราต้องทุ่มเทอย่างมากเพื่อบ้านหลังนี้

4 บ้านให้ความสบายเมื่ออยากพักผ่อนจากความเหนื่อยล้า บ้านควรให้ความโปร่งเย็นสบายบนบรรยากาศที่ดี เพื่อทำให้ท่านได้ชาร์ตพลังให้เต็มจากวันพักผ่อนเพื่อสู้งานในวันรุ่งขึ้นได้อย่างเต็มที่

5 บ้านสามารถทำหน้าที่ต้อนรับเพื่อนหรือแขกคนสำคัญได้ เมื่อท่านมีแขกสำคัญหรือมีเพื่อนมาสังสรรค์กันที่บ้าน บ้านต้องมีความสวยงามสมฐานะที่ท่านเป็นเจ้าของบ้าน บ้านต้องทำให้ท่านภูมิใจได้

6 บ้านสามารถช่วยสร้างรายได้ได้ บ้านนั้นอาจเป็นออฟฟิศย่อมๆเพื่อจัดการงานสร้างธุรกิจ หรืออาจมีบางมุมภายในบ้านหรือบนที่ดินที่สามารถประยุกต์ใช้เพื่อสร้างเม็ดเงินให้กับท่านได้ และไม่ทำให้เบียดบังการใช้ชีวิตของท่านให้ได้รับความสบายน้อยลง

เมื่อการออกแบบยืนอยู่บนหลักการ การออกแบบให้สนองตอบความต้องการของเจ้าของบ้านได้ก็สามารถทำได้อย่างถูกต้อง

ความแตกต่างแรกที่อยากขยายความสำคัญ คือ “ต้องทันสมัยไม่ซ้ำไคร”

หากท่านต้องการจะสร้างบ้านซักหนึ่งหลัง เมื่อท่านหาซื้อที่ดินได้แล้ว (หรือหากยังอยู่ในขั้นตอนการหาซื้อที่ดิน ขอแนะนำให้ท่านย้อนกลับไปอ่านบทความการหาเลือกซื้อที่ดินก่อน เพื่อให้ท่านได้ที่ดินที่สวยถูกใจ คลิก ) เมื่อท่านต้องการสร้างบ้านในขั้นตอนแรกคือการออกแบบ

ทันสมัยไม่ซ้ำไคร เพราะการออกแบบบ้านทั่วๆไป ที่ได้เห็นอยู่จนชินตาในบ้านเรา ก็คือบ้านเรือนที่มีรูปแบบเดิมๆ เป็นบ้านปูนคอนกรีตทั่วๆไปซึ่งหาได้ตามตรอกซอกซอยต่างๆ จริงๆแล้วบ้านนั้นคือสิ่งที่ท่านต้องเก็บเงินมาทั้งชีวิตเพื่อสร้าง หรือก็เอาที่ดินเข้าเพื่อกู้ธนาคารแล้วผ่อนต่ออีกไม่ต่ำกว่า20ปี แล้วสร้างบ้านออกมาเพื่อได้ในสิ่งที่ไม่แตกต่าง ไม่สามารถทำให้ท่านภูมิใจในระดับสูงหรือยืดอกได้ในหมู่เพื่อนฝูงว่าบ้านของท่านสวยกว่าแตกต่างกว่า ให้เป็นจุดสนใจได้แก่ผู้คนทั่วไป นี่คือหลักการที่เรายึดถือและจะต้องออกแบบเพื่อทำให้กับท่าน

ความทันสมัย หากบ้านสร้างเสร็จออกมาแล้วเหมือนกับสไตล์บ้านเมื่อเกือบ20 ปีที่แล้ว ก็คงไม่ดีแน่ บ้านของท่านเมื่อผ่อนหมดแล้วหรืออยู่ไปอีก20ปี ก็ยังคงต้องดูใหม่ ทันสมัย และไม่ตกยุค(เพื่อลดค่าใช้จ่ายในการรีโนเวทบ้านให้ทันสมัย เพียงแค่ทาสี ย้อมสีใหม่ บ้านก็กลับมาสวยเหมือนใหม่) เพราะวิสัยทัศน์ของการออกแบบที่ได้นำสิ่งที่คาดว่าจะได้รับความนิยมและเป็นเทรนด์มาแรง มาปรับใช้ในงานออกแบบ บ้านก็จะยังคงทันสมัยอยู่ได้ไม่ต่ำกว่า20-30ปี

ตัวอย่างบ้านที่มีความทันสมัยและไม่ซ้ำไคร ซึ่งเห็นได้ไม่มากในบ้านเรา โดยทางบริษัทเราหวังอยากจะให้มีบ้านที่มีความทันสมัยนี้กระจายอยู่ทั่วไป เพราะนอกจากความสวยงามที่ได้แล้ว ยังจะทำให้วัฒนธรรมการสร้างบ้านเปลี่ยนไป โดยคำนึงถึงภาวะโลกร้อนและใส่ใจการออกแบบในเรื่องของการไหลเวียนของอากาศที่ทำให้บ้านเย็นลง ซึ่งช่วยลดค่าใช้จ่ายเรื่องค่าไฟฟ้าได้อีกด้วย

บ้านหลังนี้ได้รับการออกแบบมาเป็นอย่างดี มีการคำนวณทิศทางแสงแดดและลมมาอย่างครบถ้วน ทั้งการหันหน้าไปทางทิศที่แดดไม่เข้าหาโดยตรงและการออกแบบช่องลมใต้หลังคา อันจะทำให้บ้านหลังนี้เย็นขึ้นได้ รวมถึงดีไซน์ที่ทันสมัยสวยงามที่จะหยุดสายตาผู้คนที่ผ่านมาได้ สิ่งนี้เป็นความภาคภูมิใจอย่างหนึ่ง ที่การสร้างบ้านซักหนึ่งหลังควรจะมี

วัสดุที่ใช้ในการสร้างนั้น บ้านหลังนี้เป็นบ้านโครงสร้างเหล็กที่ใช้เหล็ก H-Beam ในการทดแทนคานและเสาคอนกรีต ข้อดีคือน้ำหนักเบาและกำลังได้รับความนิยมและจะได้รับความนิยมขึ้นอีกมากในอนาคตอันใกล้นี้ (บ้านโครงสร้างเหล็กมีข้อดีข้อเสียอย่างไร อ่านบทความได้ที่นี่ คลิก)

จะเห็นว่าตัวอย่างบ้านหลังนี้มีการออกแบบที่มีความทันสมัยสวยงาม ทั้งยังถูกต้องตามหลักการหมุนเวียนอากาศและทิศทางของแสงแดด ทำให้บ้านมีความโปร่งและไม่อึดอัด ความทันสมัยที่สวยงามและไม่ซ้ำไครนี้เองจะช่วยสร้างความภาคภูมิใจ และเป็นแบบอย่างในการออกแบบบ้านขนาดเล็กได้เป็นอย่างดี นี่คือ“ความแตกต่าง” ที่บ้านหลังนึงจะไม่ซ้ำๆกับทั่วๆไป เพราะความแตกต่างสร้างจุดเด่นได้นั่นเอง

สำหรับท่านที่อยากสร้างบ้านที่มีขนาดไม่ใหญ่มาก สมาชิกในครอบครัวประมาณ2-3คน หรืออยากสร้างบ้านพักตากอากาศเพิ่ม บ้านหลังนี้มีความเหมาะสมที่จะตอบโจทย์ท่านได้เป็นอย่างดี และที่สำคัญอยู่ที่การเลือกสถาปนิกเป็นสำคัญ

>>อ่านเพิ่มเติมหลักการที่ทำให้บ้านเย็นอยู่สบายได้ที่นี่ คลิก

“เราเป็นมากกว่าบริษัทรับสร้างบ้าน เพราะนอกจากเสนองานออกแบบและสร้างบ้านให้แก่ท่านแล้ว เรายังให้ความรู้ในการออกแบบและความรู้เกี่ยวกับการก่อสร้างด้วย เพราะความรู้ที่ถูกต้องจะช่วยให้ท่านรู้จริง รู้ทันช่างและได้รับแต่สิ่งที่ดีนั่นเอง” บริษัทเรารับออกแบบตกแต่งภายในร้านอาหารทุกประเภทด้วยมัณฑนากรมืออาชีพและทีมช่างคุณภาพประสบการณ์มากกว่า20ปี โดยท่านสามารถส่งความต้องการมาหาเราได้ตามช่องทางข้างล่างนี้

สนใจติดต่อ งานออกแบบตกแต่งภายในและรีโนเวทอาคาร

• • • • นัดดูหน้างานได้ที่ 095-864-6299
      • ส่งภาพหน้างานและพูดคุยได้ที่ Line
        
        
      • Email : thaimawee@hotmail.com
      • ติดตามเพิ่มเติมที่ www.facebook.com/weeinterior

The post รับออกแบบบ้าน ความแตกต่างที่1 appeared first on รับรีโนเวทบ้าน อาคารพาณิชย์ ออกแบบร้านอาหาร กาแฟ ร้านค้าทุกประเภท.

การเลือกซื้อที่ดินสร้างบ้าน หลังจากที่พิจารณามาแล้วอย่างดีและตัดสินใจเลือกที่ดินที่ต้องการซื้อได้แล้ว ก็ถึงเวลาที่ต้องมีการเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายและวางมัดจำ เมื่อมาถึงขั้นตอนนี้ในบทความนี้จะแนะนำการดำเนินการที่ถูกต้องและปลอดภัย หากท่านเพิ่งมาเจอบทความนี้ให้ท่านย้อนกลับไปอ่านบทความตั้งแต่ตอนที่1ก่อน คลิก

เมื่อท่านตัดสินใจได้แล้วว่าจะซื้อที่ดินผืนนี้ ท่านควรตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายต่างๆกับผู้ขายให้ชัดเจนและก่อนสรุปการซื้อขายนั้น ท่านต้องแน่ใจว่าท่านได้ตรวจสอบข้อมูลที่ดินนั้นอย่างถูกต้องแล้วทั้งด้านหน้าโฉนดและด้านหลังโฉนดและควรตรวจสอบเพิ่มเติมด้วยว่าเจ้าของที่ดินคนปัจจุบันครอบครองที่ดินมาแล้วกี่ปีเพราะจะมีเรื่องของภาษีธุรกิจเฉพาะ3.3%เข้ามาเกี่ยวข้องในวันโอนด้วยและท่านอาจต้องเสียรู้หรือเสียเปรียบได้ในเรื่องนี้

การโอนที่ดินของบุคคลธรรมดาจะต้องมีภาระภาษีที่ต้องเสียอยู่ 3 ประเภท ได้แก่ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ โดยกรมที่ดินทำหน้าที่จัดเก็บภาษีแทนกรมสรรพากรเมื่อมีการซื้อขายที่ดิน หากไม่ชำระภาษีที่กรมที่ดินให้ถูกต้องครบถ้วน ก็จะโอนกรรมสิทธิที่ดินที่ซื้อขายนั้นไม่ได้ 

1 ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยใช้ราคาประเมินรวมที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นตัวตั้ง แล้วนำมาคำนวณอัตราภาษีเงินได้ และหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามจำนวนปีถือครอง ไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะได้มาโดยการให้-รับมรดก หรือซื้อ-ขายก็ตาม ตามตัวอย่างนี้ 

สำหรับการคำนวณภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จะไม่ได้รับยกเว้นสำหรับเงินได้สุทธิ 0-150,000 บาทแรก เหมือนกับการคิดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาปกติ

2 ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ เราจะชำระอย่างใดอย่างหนึ่งแล้วแต่เงื่อนไข

2.1 ค่าอากรแสตมป์ คิดจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า ในอัตรา 0.5% เท่ากับว่าจะเสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาท ทุกๆ 200 บาท และจะได้รับยกเว้นค่าอากรต่อเมื่อต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 

2.2 ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า (ไม่ต้องชำระหากถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านที่จะโอนเกินกว่า 1 ปี) 

3 ค่าจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ไม่เกิน 2 % ของราคาประเมินโดยแบ่งย่อยจำแนกออกเป็น

3.1 พ่อแม่โอนที่ดินให้ลูก ต้องเสียค่าธรรมเนียม

-ค่าจดทะเบียนโอนให้ ร้อยละ 50 สตางค์ ของราคาประเมิน

-ค่าอากรแสตมป์ ร้อยละ 50 สตางค์ ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า

-ค่าพยาน 20 บาท

-ค่าคำขอ 5 บาท

-ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท

3.2 มรดกตกทอดจากพ่อ แม่ ปู่ ย่า ตา ยาย ที่เสียชีวิตแล้ว ให้ ลูก หลานสืบสายโลหิต คู่สมรส ต้องเสียค่าธรรมเนียม

-ค่าจดทะเบียนโอนมรดก ร้อยละ 50 สตางค์ ของราคาประเมิน

-ค่าคำขอ 5 บาท

-ค่าพยาน 20 บาท

3.3 ให้ระหว่าง พี่ กับ น้อง หรือ การซื้อขายไป ต้องเสียค่าธรรมเนียม

-ค่าธรรมเนียมร้อยละ 2 ของราคาประเมิน

-อากรแสตมป์ร้อยละ 50 สตางค์จากราคาประเมินหรือราคาซื้อขายแล้วแต่อย่างใดสูงกว่า

4 ค่าจดจำนอง ( กรณีจำนองกับสถาบันการเงิน ) 1% ของมูลค่าที่จำนอง

หรือเข้าโปรแกรมคำนวณของทางกรมที่ดินได้ที่นี่ คลิก

เมื่อท่านทราบค่าใช้จ่ายในวันโอนแล้วควรต้องมีการตกลงกับผู้ขายให้ชัดเชนถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ เพราะมีการทะเลาะกันบ่อยครั้งเนื่องจากส่วนใหญ่อาจมีการตกลงกันว่าค่าโอนคนละครึ่ง แต่ถึงเวลาโอนจริงมีค่าภาษีธุรกิจเฉพาะและอื่นๆรวมอยู่ด้วย ผู้ซื้อก็คิดว่าค่าโอนอย่างเดียวคนละครึ่งแต่ผู้ขายก็เข้าใจว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมดรวมกันหาร2 เมื่อเป็นเช่นนี้การตกลงกันและลงบันทึกไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายจะเป็นการดีที่สุด

เมื่อตกลงเงื่อนไขการค่าโอนและวันที่คาดว่าจะโอนได้เรียบร้อยแล้วก็ต้องมีการเซ็นสัญญา ซึ่งสัญญาสำหรับซื้อขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นก่อนโอนกรรมสิทธิ์จะไม่ใช้ “สัญญาซื้อขาย” แต่จะใช้ “สัญญาจะซื้อจะขาย” เพราะเป็นการวางมัดจำซึ่งยังไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์

สัญญาจะซื้อจะขาย หรือเรียกอีกอย่างว่า สัญญาวางเงินมัดจำ ถือเป็นข้อผูกมัดระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายที่ตกลงซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต่อกันแล้ว และสัญญาประเภทนี้ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์กันจริง ๆ แต่จะมีการกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไว้ในสัญญาแทน โดยสามารถจำแนกสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ได้ 2 แบบ ดังนี้

1 สัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเปล่าหรือสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน สัญญาประเภทนี้ต้องระบุเลขโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) พร้อมรายละเอียดสิ่งปลูกสร้าง (ถ้ามี) และมักจะกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงสั้น ๆ ประมาณ 1-3 เดือน ซึ่งนานพอให้ผู้ซื้อขอสินเชื่อกับธนาคารก่อนโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากที่ดินและบ้านมือสองบ้านมือสองมีความพร้อมขายอยู่แล้ว และบ้านใหม่ก็มักจะสร้างเสร็จก่อนขายเป็นส่วนใหญ่

2 สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด สัญญาจะซื้อจะขายคอนโดหรือห้องชุด ต้องมีการระบุเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) พร้อมรายละเอียดโครงการและห้องที่จะซื้อขาย หากเป็นคอนโดที่เปิดขายล่วงหน้าหรือยังสร้างไม่เสร็จ ก็มักจะกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไว้นานประมาณ 12-24 เดือน หรือนับจากวันทำสัญญาจนถึงวันที่คาดว่าจะพร้อมโอน แต่ถ้าเป็นคอนโดมือสองหรือคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว ก็จะกำหนดระยะเวลาโอนในช่วงสั้น ๆ เช่นเดียวกับบ้านและที่ดิน

สัญญาซื้อขาย คือ สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด หากเป็นสินค้าประเภทอื่นหรือสังหาริมทรัพย์จะใช้สัญญานี้ได้เลย แต่ในกรณีอสังหาริมทรัพย์จะเป็นสัญญาที่เกิดขึ้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันที ณ วันที่ทำสัญญา โดยสัญญาประเภทนี้ต้องมีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน จึงจะถือว่าสัญญาซื้อขายนั้นสมบูรณ์ตามกฎหมาย

ความแตกต่างระหว่างสัญญาทั้งสองประเภท

ผลทางกฎหมาย สามารถตกลงสัญญาจะซื้อจะขายกันเองได้ แม้แต่การตกลงด้วยปากเปล่าและโอนเงินมัดจำให้กันโดยไม่ทำสัญญา ตามกฎหมายก็ถือว่าเป็นการจะซื้อจะขายแล้ว (แต่ถ้าไม่มีหลักฐาน ก็ยากที่จะเอาผิด) ส่วนการทำสัญญาซื้อขายต้องมีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่เท่านั้น หากไม่จดทะเบียนจะถือว่าสัญญาซื้อขายนั้นเป็นโมฆะ

เจตนาของสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายแสดงเจตนาในการเตรียมซื้อขายและรอโอนกรรมสิทธิ์ในภายภาคหน้า ส่วนสัญญาซื้อขายมีเจตนาในการซื้อขายแล้วโอนกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของกันเลย โดยสิ่งที่ต้องระวังที่สุดคือ สัญญาจะซื้อจะขายที่ไม่ระบุกำหนดเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไว้ สัญญานั้นย่อมไม่ได้มีเจตนาในการรอโอนกรรมสิทธิ์ และจะกลายเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่เป็นโมฆะในทันที

สัญญาจะซื้อจะขายสามารถบอกเลิกสัญญาได้ เนื่องจากยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ โดยฝ่ายใดจะผิดหรือถูกและต้องชดใช้อย่างไรก็ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในสัญญา และยังใช้สัญญาจะซื้อจะขายในการฟ้องร้องกันได้หากถูกบอกเลิกอย่างไม่ถูกต้อง ต่างกับสัญญาซื้อขายที่เกิดขึ้นแล้วหมายถึงการโอนกรรมสิทธิ์และสิ้นสุดการซื้อขายต่อกันทันที ไม่สามารถยกเลิกได้

เมื่อท่านได้เซ็นสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว สิ่งที่อยากแนะนำให้จัดการในขั้นต่อไปเพื่อประโยชน์สูงสุดและความถูกต้องของที่ดิน(ในกรณีที่ดินเปล่าเท่านั้น)ก็คือขั้นตอนของการ “รังวัดที่ดิน” การรังวัดที่ดินจะทำให้ท่านทราบว่าที่ดินที่ท่านซื้อนั้นมีขนาดเท่าไหร่ที่แน่นอน และอยู่ตรงตามตำแหน่งที่ผู้ขายแจ้งหรือไม่ มีพื้นที่ข้างเคียงเข้ามาใช้ประโยชน์เกินที่ดินของเค้าเข้ามาในของเราหรือไม่ การรังวัดจะทำให้ท่านได้ที่ดินที่ถูกต้องและไม่เป็นปัญหาในภายภาคหน้าได้

ความสำคัญของการรังวัดที่ดิน

สำหรับท่านที่ยังไม่มีประสบการณ์ในการซื้อ-ขายที่ดินควรให้ความสำคัญกับการขอรังวัดที่ดิน เนื่องจากการรังวัดที่ดินจะเป็นการตรวจสอบได้ว่า ขนาดของที่ดินที่ท่านต้องการซื้อ-ขายอยู่นั้นตรงกันกับขนาดที่ระบุไว้ในโฉนดหรือไม่ เพราะในบางครั้งเจ้าของที่ดินอาจทำการระบุเนื้อที่เกินหรือน้อยกว่าพื้นที่จริง เนื่องจากขาดการตรวจสอบหรือเว้นระยะการรังวัดที่ดินมานานแล้ว และเพื่อเป็นการป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นตามมาภายหลัง ท่านจึงควรทำการตกลงกับเจ้าของที่ดินเดิมให้ทำการติดต่อกับเจ้าหน้าที่รังวัดที่ดินกรมที่ดิน ในการเข้ามาวัดแนวเขตที่ดินให้เห็นชัดเจน ซึ่งผู้เป็นเจ้าของที่ดินจะต้องเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการทั้งหมด เนื่องจากเป็นการยืนยันขนาดที่ดินในการซื้อ-ขายที่ถูกต้องตรงตามโฉนดที่ปกติ จะต้องทำการรังวัดที่ดินอยู่แล้วในทุกๆ 10 ปี เพื่อป้องกันการอ้างครอบครองปรปักษ์ โดยเจ้าหน้าที่จะเข้าไปทำการตรวจสอบให้ตามคำขอ และทำการปักหมุดอาณาเขตที่ถูกต้องตามแปลงที่ดินจริงว่ามีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรบ้าง ส่วนในกรณีที่ซื้อที่ดินมาเพื่อทำการสร้างบ้านนอกจากการรังวัดที่ดินทั่วไปแล้ว ควรให้สถาปนิกมาวัดขนาดที่ดินจากหมุดเขต เพื่อให้ได้ขอบเขตบ้านที่ถูกต้อง เพื่อเพิ่มความแม่นยำก่อนจะลงมือออกแบบอีกด้วย

ประโยชน์ของการรังวัดที่ดิน เมื่อทราบว่าการรังวัดที่ดินคืออะไรไปแล้ว มาทราบถึงประโยชน์ของการรังวัดที่ดินกันต่อดีกว่าว่า จะช่วยให้เจ้าของที่ดินได้รับสิทธิในด้านใดได้บ้าง 

1 ป้องกันการเสียกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เนื่องจากโดนแย่งกรรมสิทธิ์จากการรุกล้ำที่ดินโดยบุคคลอื่น เช่น การเลื่อนเขตหมุดที่ปักใหม่, การทำลายหมุด, การรุกล้ำพื้นที่ เป็นต้น

2 ป้องกันการถูกรอนสิทธิ์ในที่ดิน ยกตัวอย่างเช่น การถูกใช้ที่ดินเป็นทางเข้า-ออกจากบุคคลอื่น

3 ป้องกันการเหลื่อมล้ำจากเส้นทางสาธารณประโยชน์อื่นๆ เข้ามาในที่ดินของเรา เช่น คลอง, ห้วย เป็นต้น ซึ่งในกรณีนี้จะทำให้เจ้าของที่ดินโดนแบ่งหักที่ดินออกไปแบบไม่รู้ตัว

4 เพื่อให้รับรู้ถึงแนวเขตการครอบครองที่เปลี่ยนไปใหม่

5 แก้ปัญหาการทับซ้อนของเขตจากที่ดิน นส.3 ก (โฉนดตราครุฑสีเขียว) เพื่อให้ทราบขนาดที่ดินที่ชัดเจน ซึ่งหากตรวจสอบจนชัดเจนแล้วจะสามารถเปลี่ยนเป็นโฉนดนส.4 ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินได้เลย

ค่าใช้จ่ายในการรังวัดที่ดินมีราคาที่ไม่เท่ากันในแต่ละเขตพื้นที่ ท่านสามารถตรวจสอบอัตราค่ารังวัดที่ดินจากกรมที่ดินได้ที่นี่ คลิก

เมื่อท่านรังวัดที่ดินและตรวจสอบทุกอย่างได้จนเป็นที่พอใจแล้ว ท่านก็จะได้ที่ดินที่ถูกต้องตรงตามที่ต้องการและจะไม่เป็นปัญหารบกวนท่านได้อีกต่อไป

เราหวังว่าบทความ”การเลือกซื้อที่ดินสร้างบ้าน”ทั้ง4ตอนนี้จะเป็นประโยชน์ต่อท่านอย่างมากสำหรับท่านที่ต้องการจะหาซื้อที่ดินเพื่อปลูกบ้านซักหลัง เราคาดหวังให้ท่านได้ที่ดินที่ดี เพราะบ้านท่านจะต้องอยู่ไปอีกนาน และบ้านจะเป็นที่ที่ให้ความสุขแก่ท่านได้จึงไม่ควรมีปัญหาวุ่นวายมารบกวนท่านได้อีกในภาคหน้า

>>อ่านบทความการเลือกซื้อที่ดินสร้างบ้านตั้งแต่ตอนที่1 ได้ที่นี่ คลิก

>>อ่านเพิ่มเติมบทความเกี่ยวกับหลักการออกแบบบ้านที่ดีได้ที่นี่ คลิก

“เราเป็นมากกว่าบริษัทรับสร้างบ้าน เพราะนอกจากเสนองานออกแบบและสร้างบ้านให้แก่ท่านแล้ว เรายังให้ความรู้ในการทางการหาเลือกซื้อที่ดินและความรู้เกี่ยวกับการก่อสร้างด้วย เพราะความรู้ที่ถูกต้องจะช่วยให้ท่านรู้จริงและรู้ทันช่างและได้รับแต่สิ่งที่ดีนั่นเอง” บริษัทเรารับออกแบบตกแต่งภายในร้านอาหารทุกประเภทด้วยมัณฑนากรมืออาชีพและทีมช่างคุณภาพประสบการณ์มากกว่า20ปี โดยท่านสามารถส่งความต้องการมาหาเราได้ตามช่องทางข้างล่างนี้

สนใจติดต่อ งานออกแบบตกแต่งภายในและรีโนเวทอาคาร

• • • • นัดดูหน้างานได้ที่ 095-864-6299
      • ส่งภาพหน้างานและพูดคุยได้ที่ Line
        
        
      • Email : thaimawee@hotmail.com
      • ติดตามเพิ่มเติมที่ www.facebook.com/weeinterior

The post การเลือกซื้อที่ดินสร้างบ้าน ตอนจบ appeared first on รับรีโนเวทบ้าน อาคารพาณิชย์ ออกแบบร้านอาหาร กาแฟ ร้านค้าทุกประเภท.

การเลือกซื้อที่ดินสร้างบ้าน การดูโฉนดที่ดินให้เป็น บางครั้งการเลือกซื้อที่ดินเพื่อปลูกบ้านท่านอาจไม่ได้สังเกตหรือสงสัยว่า บนโฉนดที่ดินนั้นเขียนอะไรไว้บ้าง การเรียนรู้ข้อมูลบนโฉนดที่ดินนั้นมีความสำคัญ เพราะจะทำให้ท่านได้รู้ลึกถึงขอบเขตและรายละเอียดบนโฉนดที่ดินของท่านได้เป็นอย่างดี

ก่อนอื่นขอแบ่งหนังสือรับรองสิทธ์และโฉนดที่ดินออกจากกันก่อน เพื่อให้ท่านจะได้ทราบว่าโฉนดที่ดินที่โอนขายกันได้นั้นเป็นแบบไหน

หนังสือแสดงสิทธิที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดินมี 5 ประเภทดังนี้

1) ส.ค.1 (ปัจจุบันไม่มีแล้ว) เป็น ใบแจ้งการครอบครองที่ดินใช้ประโยชน์ทำกิน เพื่อให้รู้ว่าเรากำลังครอบครองที่ดินแปลงไหนอยู่ ซึ่งผู้ครอบครองจะต้องเข้าใช้ประโยชน์ก่อน 1 ธันวาคม 2497 เท่านั้น แต่เอกสารนี้ “ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดิน” เพราะไม่ใช่หลักฐานที่ราชการออกให้ ผู้ที่มี ส.ค.1 มีสิทธิขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข.) ได้ ซึ่งจะต้องทำภายในวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2553 และสำหรับใครที่ยังไม่ได้ขอออกโฉนด ปัจจุบันก็ยังสามารถทำได้ แต่จะต้องศาลยุติธรรมต้องมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุด ว่าผู้นั้นถือครอบครองและทำประโยชน์ก่อนที่ประมวลกฎหมายบังคับใช้ 1 ธันวาคม 2497

2) น.ส.2 หรือ “ใบจอง” เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ที่ดินเป็น “การชั่วคราว” เท่านั้น ที่สำคัญคือ ที่ดินประเภทนี้ ทางราชการจัดที่ดินให้ทำกินตามประมวลกฎหมายที่ดิน โดยจะมีประกาศเปิดโอกาสให้จับจองเป็นคราวๆ ไปในแต่ละท้องที่ “ไม่สามารถขายจำนองหรือโอนให้ผู้อื่นได้ยกเว้นแต่ตกทอดทางมรดก” ผู้ที่มีใบจองนี้ต้องเริ่มเข้าทำประโยชน์ภายใน 6 เดือน และทำให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง และต้องใช้ที่ดินไม่น้อยกว่า 75% ถ้าทำตามเงื่อนไขทั้งหมดแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองมาออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข.) หรือโฉนดที่ดินได้ ถ้าหากว่าผู้ที่เข้าครอบครองไม่ได้ทำประโยชน์ตามเวลาที่กำหนด ทางราชการจะให้ผู้นั้นหมดสิทธิในที่ดินและจะมอบสิทธิให้คนอื่นแทน

3) น.ส.3 (ตราครุฑสีดำ, สีเขียว) เป็น “หนังสือรับรองการทำประโยชน์” ค่อนข้างซับซ้อนและต้องทำความเข้าใจมากหน่อย เพราะมีการแตกออกเป็น 3 ประเภทย่อยๆ คือ

น.ส.3, น.ส.3 ข.  ตราครุฑสีดำออกให้กับผู้ที่ครอบครองที่ดินทั่วๆ ไป เข้าทำประโยชน์ ไม่มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศ ดังนั้นจึงไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน สามารถซื้อ ขาย จำนองได้ แต่ต้องมีการรังวัดที่ดิน และรอประกาศจากราชการ 30 วัน

น.ส.3 ก. ตราครุฑสีเขียว หนังสือรับรองการทำประโยชน์เหมือนกับ น.ส.3, น.ส.3 ข. แต่มีการระวางรูปถ่ายทางอากาศ ทำให้มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินชัดเจน สามารถขอออกโฉนดได้ทันที

การขอเปลี่ยน น.ส. 3 ก. เป็นโฉนดที่ดิน ทำได้ โดยเป็นการออกโฉนดที่ดินที่ไม่ต้องมีการรังวัดปักหลักเขต “โดยจะดำเนินการเฉพาะที่ดินที่เป็นที่นาและมีหลักฐานน.ส. 3 ก. เท่านั้น” การออกโฉนดที่ดินวิธีนี้  เจ้าของที่ดินไม่ต้องมานำเดินสำรวจ  พนักงานเจ้าหน้าที่จะทำการเปลี่ยน น.ส. 3 ก. ให้เป็นโฉนดที่ดินตามหลักวิชาแผนที่ โดยทำการออกโฉนดที่ดินตามชื่อที่ปรากฏใน น.ส. 3 ก. เมื่อดำเนินการเสร็จแล้ว  เจ้าหน้าที่จะประกาศกำหนดวันแจกโฉนดที่ดิน ซึ่งมีผลให้ น.ส. 3 ก. ถูกยกเลิกตั้งแต่วันกำหนดแจกโฉนดที่ดินผู้มีชื่อโฉนดทายาทต้องมารับโฉนดที่ดิน

4) โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 ตราครุฑสีแดง แบ่งย่อยออกได้ 6 แบบ

– น.ส. 4 ก

– น.ส. 4 ข

– น.ส. 4 ค

โดยโฉนดที่ดิน 3 แบบแรก คือ แบบ น.ส. 4 ก แบบ น.ส. 4 ข และแบบ น.ส. 4 ค เป็นโฉนดที่ดินที่ออกโดยอาศัยกฎกระทรวง ฉบับที่ 5 (พ.ศ.2497) ซึ่งต่อมากฎกระทรวงฉบับนี้ได้ถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวงฉบับที่ 15 (พ.ศ. 2510) ในปัจจุบันจึงไม่มีการออกโฉนดที่ดินทั้ง 3 ฉบับให้แก่ราษฎร แต่ถ้าราษฎรผู้ใดยังมีโฉนดที่ดินดังกล่าวอยู่แล้ว ก็ยังถือว่า ใช้ได้

– น.ส. 4 โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 เป็นโฉนดที่ดินที่ออกโดยอาศัยกฎกระทรวง ฉบับที่ 15 (พ.ศ.2510) ซึ่งต่อมาถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 34 (พ.ศ.2529)

– น.ส. 4 ง โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 ง เป็นโฉนดที่ดินที่ออกโดยอาศัยกฎกระทรวง ฉบับที่ 17 (พ.ศ.2514) ซึ่งต่อมาถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 34 (พ.ศ.2529)

– น.ส. 4 จ โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 จ เป็นโฉนดที่ดินที่ออกโดยอาศัยกฎกระทรวง ฉบับที่ 17 (พ.ศ.2514) ซึ่งต่อมาถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวง ฉบับที่ 34 (พ.ศ.2529) ซึ่งต่อมากฎกระทรวงฉบับนี้ได้ถูกยกเลิกโดยกฎกระทรวงฉบับที่ 43 (พ.ศ.2537) แต่กฎกระทรวงฉบับที่ 43 ก็ยังคงให้ออกโฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 จ. เช่นเดิม โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 จ.นี้ เป็นโฉนดที่ดินแบบหลังสุดที่ทางราชการออกให้แก่ราษฎรครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดิน ดังนั้น ในปัจจุบันนี้โฉนดที่ดินที่ทางราชการออกให้แก่ราษฎรจึงเป็นแบบ น.ส. 4 จ เท่านั้น

สำหรับทั้ง 5 ประเภทที่กล่าวมานี้ มีสิ่งที่ต้องรับรู้รับทราบไว้ว่า

– อย่าปล่อยที่ดินให้รกร้างว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์ถ้าเป็น “โฉนดที่ดิน” ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 5 ปีติดต่อกัน ที่ดินจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย

– หากปล่อยให้คนอื่นครอบครองโดยสงบเปิดเผยและมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของ โดยที่เจ้าของที่ดินไม่เข้าไปขัดขวาง ถ้าเป็นโฉนดที่ดินติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปีคนที่เข้าครอบครองจะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้คนนั้นได้กรรมสิทธิในที่ดินและครอบครองได้เรียกว่า “ครอบครองปรปักษ์”

– ส่วนที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก., น.ส.3 ข.) คนอื่นใช้เวลาแย่งครอบครองเพียง 1 ปีเท่านั้น ผู้ที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก็จะเสียสิทธิไป

ยังมีประเภทที่ดินที่ท่านควรทราบอีก3ประเภท คือ

1) น.ส.5 หรือ “ใบไต่สวน” หรือหนังสือที่แสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ แต่สามารถโอนให้กันได้

2) ส.ป.ก.4-01 ครุฑสีน้ำเงิน เป็นหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตร เป็นเพียงการถือครองที่ดินเพื่อทำประโยชน์เท่านั้น จึงทำให้ผู้ถือครองจะไม่ได้กรรมสิทธิในที่ดิน และไม่สามารถขายหรือโอนได้ ยกว้นตกทอดทางมรดก ทั้งนี้หากผู้ที่ถือครองขาดคุณสมบัติหรือฝ่าฝืนกฎระเบียบ รวมถึงเสียชีวิตและไม่มีผู้มารับมรดกตกทอด ก็จะหมดสิทธิในการถือครองไป

3) สทก. เป็น “หนังสือสิทธิทำกินในเขตป่าสงวนแห่งชาติ” หนังสืออนุญาตนี้ครั้งแรกจะได้เป็น สทก.1 ก สามารถเข้าไปทำประโยชน์ได้ชั่วคราว 5 ปี ครอบครัวละไม่เกิน 20 ไร่ซึ่งกรมป่าไม้จะเป็นผู้ออกหนังสือให้ เมื่อครบกำหนดและทำถูกต้องตามเงื่อนไขต่างๆ สามารถต่ออายุหนังสือได้ ทางราชการจะเปลี่ยนเป็นหนังสือ สทก.2 ก แทน ซึ่งจะมีอายุ 5 ปี แต่ต้องเสียค่าธรรมเนียมไร่ละ 20 บาท สำหรับครอบครัวที่ครอบครองที่ดินเกิน 20 ไร่ จะได้เป็นหนังสืออนุญาตให้ทำการปลูกป่าหรือไม้ยืนต้นภายในเขตปรับปรุงป่าไม้สงวนแห่งชาติ หรือ สทก.1 ข แต่การถือครองต้องไม่เกินครอบครัวละ 35 ไร่ อายุการอนุญาต 10 ปี และเสียค่าธรรมเนียมไร่ละ 20 บาท

โดยหนังสืออนุญาตนี้จะไม่ใช่กรรมสิทธิในการเป็นเจ้าของที่ดิน ทำให้ไม่สามารถซื้อขายที่ดินได้ ยกเว้นตกทอดทางมรดกเท่านั้น และหากใครไม่ทำประโยชน์ติดต่อกัน 2 ปี ก็จะถูกเพิกถอนสิธิทำกินด้วย

4) ภ.บ.ท.5 เป็น “แบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่” หรือเรียกกันว่าภาษีดอกหญ้า โดยพื้นที่นี้เป็นที่ดินมือเปล่า แต่ไม่ใช่เอกสารสิทธิ เพราะเป็นเพียงเอกสารรับรองการเสียภาษี และอ้างอิงการครอบครองที่ดินเท่านั้น พูดง่ายๆ เหมือนเราไปเช่าที่ดินรัฐอยู่ ดังนั้นเจ้าของก็ยังเป็นของรัฐ ทั้งนี้ไม่สามารถซื้อขายได้ เพราะไม่มีกฎหมายรับรอง แต่ก็ยังมีการซื้อขายเปลี่ยนมือกัน

หากถามว่าจะนำไปออกเอกสารสิทธิได้หรือไม่? คำตอบก็คือ ทำได้ แต่จะเกิดขึ้นในกรณีที่รัฐบาลเรียกให้ผู้ถือครองนำมาออกเอกสารสิทธิเท่านั้น ที่สำคัญพื้นที่นั้นต้องไม่อยู่ในเขตของป่าไม้ ทหาร หรือกรรมสิทธิของคนอื่น ทั้งนี้หากตรวจพบเป็นพื้นที่ทับซ้อนป่าไม้ หรือที่ทหาร รัฐก็มีสิทธิเรียกคืนที่ดินดังกล่าว

5) น.ค.3 เป็น “หนังสือแสดงการทำประโยชน์” ออกโดยนิคมสร้างตนเอง โดยจะออกให้เฉพาะสมาชิกนิคมเท่านั้นเพื่อการครองชีพ ซึ่งจะได้กรรมสิทธิในการถือครอง ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่ มีการกำหนดขอบเขตที่ชัดเจน โดยหลังจากครอบครองแล้ว 5 ปี มีสิทธินำหลักฐานไปยื่นขออก น.ส.3 หรือโฉนดได้ ซึ่งไม่สามารถโอนให้ผู้อื่นได้ ยกเว้นตกทอดทางมรดก

ส่วน “โฉนดที่ดิน” มีรายละเอียดที่ควรรู้ดังนี้

1. ตำแหน่งที่ดิน (มุมซ้ายบน)

ระวาง จะบอกถึงหมายเลขแผ่นระวางแผนที่ซึ่งที่ดินตามโฉนดนั้นตั้งอยู่ โดยระวางแผนที่จะเป็นแผนที่ใหญ่ซึ่งจะรวมแปลงที่ดินทั้งหมดที่อยู่ในโซนที่ระบุเอาไว้ ซึ่งเปรียบได้กับสารบัญที่ดินเพื่อบอกว่าที่ดินอยู่ในตำแหน่งใด โดยต้องใช้ประกอบกับเลขที่ดินเพื่อเป็นการระบุให้ละเอียดว่าแปลงที่ดินในโฉนดนั้นอยู่ในเลขที่ดินอะไร เพื่อให้สามารถระบุตำแหน่งที่ดินเวลาสิบค้นได้ง่ายมากขึ้น

เลขที่ดิน เป็นเครื่องหมายแสดงตำแหน่งของที่ดินที่บรรจุอยู่ในระวางเดียวกัน เพื่อให้รู้ว่าที่ของเราอยู่ในตำแหน่งไหนบนระวางที่ดิน โดยเลขที่ดินจะไม่มีซ้ำกันเลยในระวางนั้น ๆ

หน้าสำรวจ จะเป็นลำดับการสำรวจแปลงที่ดินที่ได้เดินสำรวจแล้วในแต่ละตำบล โดยเริ่มนับตั้งแต่ 1 ไปเรื่อย ๆ เมื่อขึ้นตำบลใหม่ก็จะเริ่มหน้าสำรวจที่ 1 ใหม่ ดังนั้นถ้าหากตำบลนั้นเป็นตำบลเล็ก ๆ ก็อาจจะมีหน้าสำรวจที่ซ้ำกันได้ในระวางแผนที่นั้น

ตำบล เป็นตำบลที่ตำแหน่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ โดยในระวางแผนที่จะประกอบไปด้วยหลายตำบล ทำให้ต้องระบุให้ละเอียดว่าอยู่ในตำบลไหนเพื่อไม่ให้สับสนเวลาค้นหา

2. โฉนดที่ดิน (มุมขวาบน)

เลขที่โฉนด แตกต่างจากเลขตำแหน่งที่ดิน เลขที่โฉนดจะถูกกำหนดในอำเภอหนึ่ง ๆ โดยไล่จาก 1 ไปเรื่อยจนสุดเขตอำเภอ เมื่อขึ้นอำเภอใหม่ก็จะเริ่มนับ 1 ใหม่

เล่ม เป็นแฟ้มรวมโฉนดของสำนักงานที่เก็บรวบรวมโฉนดฉบับสำนักงานที่ดินเอาไว้ ซึ่งเป็นตัวเดียวกันกับที่เราถืออยู่ ระบุเอาไว้เพื่อให้ง่ายสำหรับการสืบค้น

หน้า เป็นการระบุหน้าในเล่มโฉนดเพื่อจะได้รู้ว่าอยู่แผ่นไหน

อำเภอ เป็นอำเภอซึ่งที่ดินนั้น ๆ ตั้งอยู่

จังหวัด เป็นจังหวัดซึ่งที่ดินนั้น ๆ ตั้งอยู่

3. ให้แก่…สัญชาติ…บ้านเลขที่…(ที่อยู่)… เป็นการระบุตัวตนของเจ้าของที่ดินมือแรก โดยระบุชื่อของเจ้าของ สัญชาติ และที่อยู่ ข้อควรระวัง คือ ส่วนนี้ไม่ได้เป็นการบอกถึงเจ้าของที่ดินปัจจุบัน ชื่อเจ้าของที่ดินปัจจุบันต้องไปดูในสารบัญจดทะเบียน

4. ที่ดินแปลงนี้มีเนื้อที่ประมาณ… เป็นส่วนที่บอกถึงขนาดของแปลงที่ดิน แต่ถ้าหากที่ดินแปลงนั้นมีการแบ่งแยกแปลงที่ดินรายละเอียดต่าง ๆ จะไม่กระทบในส่วนนี้ แต่ต้องไปดูรายละเอียดการแบ่งที่ดินในสารบัญจดทะเบียนด้านหลัง แสดงในลักษณะ ไร่-งาน-ตร.วา เพื่อให้ง่ายในการอ่านขนาดที่ดิน

1 ไร่ = 4 งาน= 400 ตารางวา

1 งาน = 100 ตารางวา

5. ส่วนรูปแผนที่

รูปแผนที่ เป็นรูปที่ดินที่ถูกย่อให้เล็กลง โดยย่อเป็นมาตราส่วนลงในรูปแผนที่ โดยรูปแผนที่เกิดขึ้นจากการอาศัยหลักหมุดเป็นตัวบ่งบอกอาณาเขต ซึ่งในแต่ละหมุดจะมีหมายเลขและตัวหนังสือกำกับเอาไว้ นอกจากนั้นยังบอกอีกด้วยว่าที่ดินของเรานั้นติดกับที่ดินแปลงไหน ติดกับทางสาธารณะ หรือลำคลองหรือไม่

มาตราส่วน เนื่องจากขนาดที่ดินจริงมีขนาดค่อนข้างใหญ่ไม่สามารถนำขนาดที่ดินจริงมาใส่ในตัวโฉนดได้ จึงต้องใช้มาตราส่วนเข้ามาช่วยในการย่อรูปที่ดินลงในโฉนดได้ เช่น มาตราส่วน 1:4,000 1:1000 1:500 เป็นต้น ถ้าอยากทราบขนาดจริงก็สามารถคูณกลับเข้าไป

ตำแหน่งทิศ เป็นลูกศรชี้แสดงทิศ เพื่อให้ผู้ที่กำลังอ่านรูปแผนที่ไม่หลงทิศนั่นอง

วันที่ออก เป็นวันที่ออกโฉนดที่ดินฉบับนี้ว่าออกให้ ณ วันที่เท่าไร

ลงชื่อเจ้าพนักงานที่ดิน ในโฉนดที่ดินต้องมีการเซ็นชื่อเจ้าพนักงานที่ดินพร้อมประทับตราในทุกฉบับ

สรุปได้ว่าหากท่านต้องการจะซื้อที่ดินซักหนึ่งแปลงเพื่อปลูกบ้านนั้นการดูแผนที่ให้เป็น ดูโฉนดเป็น การซื้อที่ดินก็จะมีความปลอดภัยมากยิ่งขึ้น เพราะบ้านของเราเองเราจะอยู่ไปอีกนาน หากเราไม่ตรวจสอบเองอาจเกิดปัญหาในอนาคตที่จะโทษไครไม่ได้เลยนอกจากกลับมาโทษตัวเอง

>>อ่านบทความการเลือกซื้อที่ดินตอนต่อไปได้ที่นี่ คลิก

>>อ่านเพิ่มเติมบทความการหาเลือกซื้อที่ดินตั้งแต่ตอนที่1 ได้ที่นี่ คลิก

>>อยากทราบไหมว่าออกแบบบ้านอย่างไรให้เย็นสบาย คลิก

“เราเป็นมากกว่าบริษัทรับสร้างบ้าน เพราะนอกจากเสนองานออกแบบและสร้างบ้านให้แก่ท่านแล้ว เรายังให้ความรู้ในการทางการหาเลือกซื้อที่ดินและความรู้เกี่ยวกับการก่อสร้างด้วย เพราะความรู้ที่ถูกต้องจะช่วยให้ท่านรู้จริงและรู้ทันช่างและได้รับแต่สิ่งที่ดีนั่นเอง” บริษัทเรารับออกแบบตกแต่งภายในร้านอาหารทุกประเภทด้วยมัณฑนากรมืออาชีพและทีมช่างคุณภาพประสบการณ์มากกว่า20ปี โดยท่านสามารถส่งความต้องการมาหาเราได้ตามช่องทางข้างล่างนี้

สนใจติดต่อ งานออกแบบตกแต่งภายในและรีโนเวทอาคาร

• • • • นัดดูหน้างานได้ที่ 095-864-6299
      • ส่งภาพหน้างานและพูดคุยได้ที่ Line
        
        
      • Email : thaimawee@hotmail.com
      • ติดตามเพิ่มเติมที่ www.facebook.com/weeinterior

The post การเลือกซื้อที่ดินสร้างบ้าน ตอนที่ 3 appeared first on รับรีโนเวทบ้าน อาคารพาณิชย์ ออกแบบร้านอาหาร กาแฟ ร้านค้าทุกประเภท.

การเลือกซื้อที่ดินสร้างบ้าน ต้องมีกระบวนการพิจารณาที่แตกต่างจากการเลือกซื้อไว้เก็งกำไร เพราะการเลือกซื้อที่ดินไว้ปลูกบ้านนั้น ท่านต้องใช้เวลาอยู่กับที่ผืนนั้นไปเกือบตลอดทั้งชีวิตของท่านเลยทีเดียว ต้องมีการพิจารณาหลายอย่างประกอบ เพราะหากไม่พิจารณาอย่างดีละเอียดถี่ถ้วนแล้ว ท่านจะไม่มีความสุขหรือเสียใจได้ในอนาคตหากที่ดินผืนนั้นไม่สร้างความสุขให้กับท่านได้อย่างแท้จริง

หลังจากที่บทความที่แล้วได้อธิบายไว้ถึงที่ดินที่ไม่ควรซื้อมาปลูกบ้านแล้ว (อ่านบทความที่แล้วได้ที่นี่ คลิก ) ในบทความตอนที่2นี้ จะเพิ่มเติมในส่วนที่ต้องพิจารณาเพิ่ม เพื่อให้ท่านได้ที่ดินที่ดีที่สุด ดังนี้

1 พิจารณาทางสาธารณะ ที่ดินที่ท่านซื้อต้องติดทางสาธารณะเพื่อลดปัญหาที่จะเกิดตามมา จากการเข้าออกได้ในอนาคต ซึ่งคงเป็นเรื่องใหญ่สำหรับท่านแน่ๆ เรื่องนี้ให้ท่านขอสำเนาโฉนดที่ดินจากเจ้าของที่ๆจะขาย แล้วนำไปเช็คได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือเขตที่ใกล้ที่สุด ท่านจะสามารถคัดสำเนาและได้รับเอกสารรับรองจากทางสำนักงานที่ดินว่า ที่ดินผืนนั้นตั้งอยู่ติดกับถนนสาธารณะหรือไม่ ถ้าไช่ ก็จะมีเอกสารรับรองยืนยันจากสำนักงานที่ดินมาให้ แต่ถ้าไม่ติดถนนสาธารณะ ก็ต้องมี “การจดภาระจำยอม” โดยเจ้าของที่ๆติดกับที่ดินของท่านให้ยินยอมสละที่ดินส่วนนี้ไว้เป็นทางเข้า-ออกได้ ซึ่งจะไม่สามารถเปลี่ยนแปลงอะไรได้อีกแล้วหลังจากการจดรับรองแล้ว เพียงเท่านี้ท่านก็จะสามารถสร้างบ้านและอยู่บนที่ดินผืนนั้นได้อย่างสบายใจ ไม่ต้องกังวลกับปัญหาเรื่องทางเข้า-ออกอีกต่อไป

เสียเวลาไปสำนักงานที่ดินเพียงไม่นาน เมื่อท่านได้รับการรับรองโดยสำนักงานที่ดินแล้ว ท่านก็จะไม่ต้องมากังวลในเรื่องนี้อีกต่อไป

2 พิจารณาว่ามีไฟฟ้าและน้ำประปาหรือไม่ หากที่ดินผืนนั้นไม่มีไฟฟ้าและน้ำประปามาให้ (สังเกตง่ายๆ ท่านจะไม่เห็นเสาไฟฟ้า หรือหากมีเสาไฟฟ้าแต่ไม่มีสายไฟก็เรื่องใหญ่) หากที่ดินผืนนั้นไม่มีน้ำไม่มีไฟฟ้ามาให้ ราคาที่ดินจะต้องถูกลงกว่าทั่วไป เพราะการจะขอน้ำประปาใหม่ก็มีค่าใช้จ่ายแต่จะไม่สูงเท่ากับการขอไฟฟ้าใหม่ ที่ท่านจะต้องเสียเงินจำนวนมากในการขอไฟฟ้า เสาไฟฟ้าต้นละ4,500บาทห่างกันทุกๆ20เมตร สายไฟฟ้าคิดเป็นเมตร หากที่ของท่านอยู่ลึกท่านจะเสียค่าลากไฟฟ้าสูงมาก บางที่ดินมากกว่า1แสนบาท ท่านควรพิจารณาถึงเรื่องนี้เป็นสำคัญ ว่าคุ้มมั้ยที่ต้องเสียค่าขอไฟฟ้าใหม่ที่สูงมากขนาดนั้น ที่สำคัญที่ดินผืนนั้นเจ้าของจะขายในราคาที่เท่ากันกับที่ๆมีไฟฟ้าไม่ได้ ควรจะถูกกว่า

หากไม่ขอกับการไฟฟ้าก็ต้องลากสายไฟฟ้ามาเองจากบ้านข้างเคียง(ขอใช้ร่วมกัน มิเตอร์เดียวกัน)ซึ่งจะได้กระแสต่ำหากต้องมีการแบ่งกันใช้ และจะไปทำการจั้มกับเสาไฟฟ้าของทางการไฟฟ้าไม่ได้ ผิดกฎหมายมีโทษทางอาญา

3 พิจารณาว่ามีการถมแล้วหรือยัง ที่ดินที่ถมแล้วกับยังไม่ถมจะมีราคาแตกต่างกัน ซึ่งที่ดินที่ถมแล้วจะมีราคาขายแพงกว่าที่ดินที่ยังไม่ถม(ไม่มีผลต่อราคาประเมินหรือราคากลาง ราคาประเมินถมหรือไม่ถมก็มีราคาเท่ากัน ที่แพงกว่าเพราะเจ้าของที่ดินเพิ่มมูลค่าของที่ดินนั้นเองด้วยการถมดินและเพิ่มราคาขายให้สูงขึ้น) แต่จะแพงกว่ามากเมื่อเทียบกับที่ดินที่ยังไม่ถมแล้วท่านมาถมเอง ซึ่งขอแนะนำให้ท่านถมเองจะได้ราคาที่ถูกกว่ามาก ซึ่งการถมที่ดินก็มีข้อบังคับด้วย การถมที่ดินมีข้อบังคับให้อยู่ภายใต้ประมวลกฎหมายพระราชบัญญัติการขุดดินและถมดิน พ.ศ. 2543 จะมีประเด็นหลักที่ต้องดูด้วยกัน 3 ข้อ คือ

3.1 หากเจ้าของที่ดินจำเป็นต้องทำการขุดดิน โดยมีความลึกจากระดับพื้นดินเกิน 3 เมตร จะต้องแจ้งเจ้าหน้าที่พนักงานท้องถิ่น (ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร สำหรับในเขตกรุงเทพมหานคร หรือ นายกเทศมนตรี สำหรับในเขตเทศบาล) และทำการขุดตามแบบที่เจ้าหน้าที่พนักงานท้องถิ่นกำหนด

3.2.หากพื้นที่ที่ขุดดินมีความลึกจากระดับพื้นดินไม่เกิน 3 เมตร แต่อยู่ใกล้แนวเขตที่ดินของผู้อื่นในระยะน้อยกว่าสองเท่าของความลึกของบ่อดินที่จะขุด ต้องจัดการป้องกันการพังทลายของดินตามวิสัยที่ควรกระทำ เพื่อป้องกันดินทลายลงสู่พื้นที่ข้างเคียง

3.3.การถมที่ดินสูงกว่าพื้นที่ใกล้เคียง หากจะทำการถมดินโดยมีความสูงของเนินดินเกินกว่าระดับที่ดินต่างเจ้าของที่อยู่ใกล้เคียง และมีพื้นที่ของเนินดินไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร ต้องจัดให้มีการระบายน้ำเพียงพอที่จะไม่ก่อให้เกิดความเดือดร้อนแก่เจ้าของที่ดินที่อยู่ข้างเคียง

เมื่อพิจารณาได้แล้ว ราคาของการถมที่ดินนั้นสามารถเปรียบเทียบและคำนวณหาผู้รับเหมาที่ถูกที่สุดได้ โดยการแปลงพื้นที่ดินจากตารางวาให้เป็นตารางเมตร โดยใช้สูตร ขนาดพื้นที่ดิน (ตารางวา) x 4 = พื้นที่ตารางเมตร

ตัวอย่าง ที่ดิน 100 ตารางวา x 4 = 400 ตารางเมตร พอได้ผลลัพธ์ที่เป็นขนาดที่ดินแบบตารางเมตรแล้วก็มาคำนวณความสูงของดินที่จะถม โดยนำ ความสูงในการถมที่ดิน (เมตร) x พื้นที่ตารางเมตร = ปริมาณดินที่ต้องการใช้ (คิว)

แทนค่า ต้องการถมที่ดินสูง 2 เมตร x 400 ตารางเมตร = ใช้ดิน 800 คิว จากนั้นให้เผื่อการบดอัดอีก 30% = 400 x 30% = 240 + 800 = 1,040 ที่ดินของท่านต้องการใช้ดินสำหรับถมที่ดินประมาณ 1,040 คิว

จากนั้นก็ลองเอาตัวเลขคิวที่ได้ไปเปรียบเทียบกับราคาที่ผู้รับเหมา ระหว่างการคิดราคาเป็นคันรถ (ขึ้นอยู่กับว่ารถบรรทุกดินได้กี่คิว) กับราคาที่คิดเป็นคิว ว่าการคิดราคาแบบไหนจะถูกกว่ากัน โดยปรกติแล้วก็จะมีราคาอยู่ที่ประมาณ 200-350/คิว ขึ้นอยู่กับพื้นที่ๆต้องการจะถมด้วย ตามตัวอย่างนี้ หากได้ราคาที่ 250/คิว ที่ดินของท่าน 1 งาน(100ตารางวา)ต้องการถมสูง2เมตร จะมีค่าใช้จ่ายประมาณ 260,000 บาท เป็นต้น

หากท่านจะซื้อที่ดิน 1 งาน ระหว่างราคาที่ยังไม่ถม 800,000 บาท กับถมแล้ว 1,200,000 บาท ท่านจะทราบเองว่าที่ดินนั้น ท่านจะซื้อแบบไหนจะได้ถูกกว่า เพราะถ้าถมสูง2เมตรค่าถม 260,000 บาท ถ้าท่านเลือกที่ดินราคา 8แสน ท่านจะจ่ายถูกกว่า

4 พิจารณาผู้ขาย ก่อนอื่นให้ท่านทราบก่อนว่า ผู้ขายนั้นมี5ประเภท แต่ละประเภทราคาขายที่แตกต่างกัน

4.1 เจ้าของที่โดยตรงผ่านทางเครื่อญาติ เป็นเจ้าของที่ตัวจริงหรือได้รับมรดกมาแล้วมีความจำเป็นต้องขาย กลุ่มนี้จะหายากแต่ได้ราคาที่ไม่แพงเกินไป ปรกติเจ้าของที่กลุ่มนี้มักไม่ค่อยขายที่ดินกันซักเท่าไหร่ หากไม่มีความจำเป็นที่ต้องใช้เงินจริงๆ ถ้าไม่เอาเข้าธนาคารก็จะตัดสินใจขายเลย ทำให้ได้ราคาที่ไม่แพงมาก แต่ต้องพิจารณาอย่างดีว่าจะมีปัญหาเรื่องเครือญาติตามมาหรือไม่ มีคดีความฟ้องร้องกันอยู่หรือไม่ เพราะไม่เช่นนั้นจะปวดหัวภายหลังอย่างแน่นอน

4.2 เจ้าของที่โดยตรงโดยยึดมาแล้วขายต่อ ส่วนใหญ่จะเป็นธนาคารซึ่งเจ้าของที่ผ่อนไม่ไหวก็เลยถูกยึดจากธนาคาร แล้วธนาคารก็นำมาขายต่อ โดยจะมีราคาที่ไม่แพงเพราะหากขายไม่ได้ก็จะทำการลดราคาลงเรื่อยๆ จนกว่าจะขายได้ แล้วไปฟ้องส่วนต่างเอาจากเจ้าของเดิม การหาซื้อที่กับธนาคารต้องอาศัยช่วงเวลา เพราะไม่ได้มีออกมามากเท่าไหร่ แต่ได้ราคาต่ำ

4.3 เจ้าของที่โดยตรงจากการซื้อมาเก็งกำไรแล้วขายต่อ กลุ่มนี้จะมีราคาสูงและบางครั้งก็ขายโดยไม่สนใจราคาประเมินด้วยซ้ำไป โดยที่อาจจะไปกว้านซื้อที่จากกรมบังคับคดีหรือที่ดินธนาคาร แล้วนำมาขายต่อทำกำไร คำว่าซื้อที่ดินกับ“เจ้าของโดยตรง”ต้องดูด้วยว่าเจ้าของนั้นซื้อมาเพื่อขายต่อหรือไม่ เพราะถ้าซื้อมาเพื่อขายต่อราคาขายจะสูงกว่าทั่วไปและมีภาษีธุรกิจเฉพาะอีกด้วย ภาษีธุรกิจเฉพาะนั้นกรณีที่ผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลาน้อยกว่า 5 ปี (แบบนับวันชนวัน) จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ถ้าถือครองอสังหาริมทรัพย์นานเกินกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนานกว่า 1 ปี จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งคิดในอัตราร้อยละ 3.3 ของราคาซื้อขาย หรือราคาประเมิน โดยเลือกราคาที่สูงกว่ามาใช้เป็นฐานในการคำนวณ และภาษีนี้ต้องมีการคุยกันให้จัดเจนว่าไครจะเป็นผู้จ่าย ตามความเป็นจริงแล้วผู้ขายควรจะต้องเป็นผู้จ่ายเพราะตัวเองซื้อมาเก็งกำไรต้องเสียภาษีเอง

4.4 จากการคำพิพาษาบังคับขาย ส่วนใหญ่จะมาจากกรมบังคับคดี การซื้อที่ดินจากกรมบังคับคดีจะเป็นการซื้อที่ดินในราคาที่ถูกที่สุด แต่มีความเสี่ยงค่อนข้างมากหากท่านไม่มีความรู้เพียงพอเพราะท่านจะต้องเช็คทุกอย่างเองให้ละเอียด ถึงแม้จะโอนไปแล้วแต่เจ้าของเดิมหากจะนำเงินมาซื้อคืนก็สามารถทำได้ ทำให้ท่านอาจต้องปวดหัวกับการการต้องขึ้นศาลเพื่อให้ศาลพิจารณา ถึงแม้ว่าส่วนใหญ่ท่านจะชนะก็ตามแต่ความยุ่งยากที่เกิดขึ้นนั้นไม่ดีเลย รวมถึงขนาดของที่ดินที่อาจไม่ตรงกับความเป็นจริง

“การยึดทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์นั้น ของเจ้าพนักงานบังคับคดี โดยส่วนมากแล้วจะเป็นการที่เรียกว่า “การยึดทรัพย์ ณ.ที่ทำการ” หมายความว่า เป็นการยึดทรัพย์ที่เจ้าพนักงานบังคับคดีจะไม่ได้ลงไปตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ที่จะทำการยึด หรือถ่ายรูป ทำแผนที่อสังหาริมทรัพย์ที่ทำการยึดด้วยตนเอง (จึงมีชื่อเรียกว่าการยึดทรัพย์ ณ.ที่ทำการ เพราะเจ้าพนักงานบังคับคดีไม่ได้ออกนอกที่ทำการไปยึดทรัพย์ด้วยตนเอง ) โดยโจทก์หรือตัวแทนโจทก์จะเป็นผู้นำเอกสารอื่นๆที่เกี่ยวข้อง เช่น โฉนดที่ดิน ราคาประเมิน รวมทั้งทำแผนที่และถ่ายรูปทรัพย์สิน นำมาส่งมอบให้เจ้าพนักงานบังคับคดี จากนั้นเจ้าพนักงานบังคับคดีจะทำการขออนุญาตศาลขายทรัพย์ และประกาศขายทรัพย์สินดังกล่าว โดยอาศัยรูปภาพและแผนที่และเอกสารที่ได้จากโจทก์วิธีการยึดทรัพย์ดังกล่าว ปัญหาเรื่องรูปภาพและแผนที่ทรัพย์ที่ทำการขายทอดตลาด คลาดเคลื่อนไปจากความจริง จึงอาจเกิดได้จากหลายสาเหตุ ทั้งสาเหตุที่เกิดขึ้นโดยไม่ได้เจตนา เช่นโจทก์หรือผู้แทนโจทก์ไม่มีประสบการณ์ในการยึดทรัพย์ ไม่มีประสบการณ์การหาตำแหน่งที่ดิน จึงทำแผนที่และรูปแผนที่คลาดเคลื่อนไปจากความเป็นจริง หรือสาเหตุที่เกิดขึ้นด้วยเจตนาทุจริตของโจทก์หรือตัวแทนโจทก์ เช่นโจทก์หรือผู้แทนโจทก์ แกล้งทำแผนที่ให้ที่ดินอยู่ใกล้หรืออยู่ติดกับทางสาธารณะ หรือถ่ายรูปที่ดินแปลงอื่นซึ่งอยู่ใกล้หรืออยู่ติดกับทางสาธารณะ มาแสดงต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีในการยึดทรัพย์ ทั้งๆที่ความจริงที่ดินแปลงที่จะขายไม่ได้อยู่ใกล้ถนนสาธารณะ หรือถ่ายรูปที่ดินซึ่งเป็นที่ดินที่ทำการถมมาแล้ว แต่ที่ดินแปลงที่จะขายเป็นที่ดินแปลงที่ไม่ได้ทำการถม ทั้งนี้โดยมีเจตนาเพื่อให้เจ้าพนักงานบังคับคดีประเมินราคาทรัพย์สินดังกล่าวสูงกว่าความเป็นจริง และเพื่อให้ทรัพย์สินที่ทำการยึดสามารถขายออกได้โดยง่ายและได้ราคาสูง ซึ่งการกระทำดังกล่าวโจทก์หรือผู้แทนโจทก์อาจจะต้องรับผิดทางอาญาหรือทางแพ่งได้ในภายหลัง”

4.5 นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เป็นนายหน้าหรือตัวแทนขายที่นำที่ดินของเจ้าของที่ดินมาขายต่อ เป็นการจับเสือมือเปล่าที่อาจลงทุนเล็กน้อย เพียงแค่การปิดป้ายตามที่ต่างๆหรือการโพสขายตามอินเตอร์เน็ต เป็นอาชีพที่ทำเงินได้ดี แต่ความเป็นจริงนั้นที่ดินที่ขายต่อนั้นจะต้องถูกบวกด้วยค่านายหน้า 2-3%แล้วแต่ตกลง บางครั้งหากที่นั้นอาจตรงกับความต้องการของท่านจริงๆท่านก็อาจตัดสินใจซื้อ แต่ราคาขายนั้นย่อมแพงจากราคาประเมินอย่างแน่นอน

5 พิจารณาจากราคาประเมินที่ดิน เพื่อให้ท่านซื้อที่ดินได้อย่างไม่ถูกเอาเปรียบจากผู้ขายมากเกินไป ท่านต้องทราบราคาประเมินก่อนว่าที่ตรงนั้นมีราคาประเมินที่เท่าไหร่ก่อนการตัดสินใจซื้อ ราคาประเมินนั้นจะแบ่งตามพื้นที่ความเจริญต่างๆ บางครั้งที่ดินอยู่ไม่ห่างกันแต่ถูกกั้นด้วยจังหวัดที่ต่างกัน ราคาก็จะเปลี่ยนไปเป็นคนละราคา โดยท่านสามารถค้นหาราคาประเมินได้จากที่นี่ คลิก

6 พิจารณาว่าที่ดินนั้นมีคดีความฟ้องร้องกันอยู่หรือไม่ มีกระทู้ตัวอย่างหนึ่งจากเว็บพันทิพย์ผู้ใช้ 36495521

“เจ้าของกระทู้เป็นผู้หนึ่งที่ชอบเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะซื้อมาเพื่อปล่อยเช่าหรือซื้อมาแล้วรีโนเวทขายทำกำไร ประมูลบ้านจากกรมบังคับคดีได้บ้านราคาถูกมาขายทำกำไรก็เคยทำ วันหนึ่งมีโอกาสได้ไปเจอบ้านประกาศขาย เทียบกับราคาตลาดถือว่าถูกมาก พอเห็นช่องทางในการทำกำไรได้ ก็ตัดสินใจซื้อโดยกู้เงินจากธนาคาร ทุกอย่างผ่านพ้นไปด้วยดี ไม่มีปัญหาทั้งเรื่องการกู้เงิน การซื้อขายและโอนที่ดิน รวมไปถึงการนำอสังหาริมทรัพย์ชิ้นนั้นไปจำนองกับธนาคาร หลังจากที่ได้บ้านหลังนั้นมาครอบครองอยู่ได้ไม่นาน ก็มีหมายศาลส่งมาที่บ้านถูกฟ้องให้ตกเป็นจำเลยในคดีแพ่งจากบ้านหลังดังกล่าว ตอนแรกก็งงแต่เมื่อค่อย ๆ อ่านรายละเอียดในหมายศาลก็จับความได้ว่า บ้านหลังนี้เคยมีการฟ้องร้องกันมาก่อน และศาลได้พิพากษาให้โจทก์เป็นฝ่ายชนะ แต่ตอนนั้นโจทก์ไม่ได้ไปทำการอายัดทรัพย์สินซึ่งก็คือบ้านหลังนี้ไว้ จำเลยก็ได้ทำการขายบ้านหลังนั้น และมีการขายต่อมาอีกหลายทอด จนมาถึงมือของเจ้าของกระทู้ ขณะนี้โจทก์ที่เป็นเจ้าของเดิมได้ทำการฟ้องจำเลยอีกครั้ง รวมไปถึงผู้ซื้อและผู้ขายทุกรายในทอดต่อ ๆ มารวมถึงตัวเจ้าของกระทู้ด้วยนั่นเอง เจ้าของกระทู้แน่นอนว่าทำอะไรไม่ได้มากไปกว่าต้องต่อสู้คดี เพราะเป็นทรัพย์ที่ได้มาโดยสุจริตไม่ได้ไปฉ้อโกงใครเขามา เงินค่าบ้านก็จ่ายไป ไม่ได้ได้มาฟรี ๆ คงต้องปล่อยให้เป็นเรื่องของศาลที่จะพิจารณาตามพยานและหลักฐานต่อไป ส่วนตัวก็ไม่รู้ว่าผลคดีจะออกมาเป็นอย่างไร คาดหวังอยากให้ศาลสั่งยกฟ้องและให้ผู้ขายคืนเงินเรา ส่วนเราก็คืนบ้านเขาไป จะได้จบกัน สำหรับการลงทุนครั้งนี้เจ้าของกระทู้คงไม่ได้หวังกำไรจากการลงทุนอีกแล้ว ขอให้ได้เงินต้นคืนก็พอ และคงอีกหลายปีกว่าคดีจะเรียบร้อย ตอนนี้ทำอะไรไม่ได้ เงินลงทุนก็จม ได้แต่ร้องเพลงรออย่างเดียว”

ก่อนซื้อขายนั้นควรขอสำเนาโฉนดที่ดินจากผู้ขายเพื่อไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดิน เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นโฉนดที่ดินฉบับปัจจุบันที่ตรงกับที่เก็บไว้ที่สำนักงานที่ดินด้วย สอบถามเจ้าหน้าที่ที่ดินอีกครั้งว่าที่ดินไม่ติดภาระอะไร ผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์จริงหรือไม่ ถ้าไม่มีปัญหาใด ๆ ค่อยตัดสินใจซื้อ

7 พิจารณาทำเลที่ตั้ง หากซื้อที่ดินเพื่อปลูกบ้านนั้นต้องพิจารณาเพื่อนบ้านที่อยู่เดิมด้วยว่ามีสภาพแวดล้อมเป็นแบบไหน เพื่อนบ้านอยู่เกรดไหน มีความปลอดภัยจากเพื่อนบ้านหรือไม่ ทางเปลี่ยวมีไฟฟ้าไหม เป็นสิ่งที่ต้องใส่ใจ เพราะหากซื้อมาแล้วและสร้างบ้านไปแล้วจะเปลี่ยนอะไรก็ลำบากจึงความีการพิจารณาให้ดีก่อนตัดสินใจ

8 พิจารณาถนนทางเข้า นอกจากต้องเป็นถนนสาธารณะแล้ว ต้องเป็นทางที่มีสภาพดี สภาพทางเป็นดินลูกรังที่ต้องมาตามเก็บตามซ่อมหรือไม่ โดยเฉพาะที่ดินที่เข้าไปลึกๆ หากถนนเป็นดินทั่วไป คงไม่ดีแน่หากถึงหน้าฝนแล้วต้องปวดหัวกับความสกปรกในการเดินทาง และการเทหินคลุกหรือซ่อมถนนเองจะเป็นค่าใช้จ่ายที่คุ้มไหม เนื่องจากเทศบาลจะไม่ค่อยมาเสียค่าใช้จ่ายในการซ่อมถ้าถนนเส้นนั้นมีผู้คนอาศัยอยู่น้อย

หากท่านต้องการจะซื้อที่ดินปลูกบ้านและท่านได้พิจารณามาครบถวนทั้ง 8 ข้อแล้ว เชื่อว่าท่านจะได้ที่ดินที่ดีที่ปลอดภัยเพราะการปลูกบ้านนั้นไม่ไช่ทำกันได้บ่อยๆ การเลือกซื้อจึงต้องพิจารณาจากที่ได้กล่าวมานี้ด้วย และสุดท้ายก็จะถูกตัดสินใจซื้อด้วยความชอบของท่านเอง หากท่านชอบและที่ดินนั้นอาจแพงกว่าด้วยหลายปัจจัยท่านก็อาจซื้อ แต่ความชอบต้องผ่านการพิจารณาที่ดีด้วยเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาได้ในอนาคตครับ

>>อ่านบทความการเลือกซื้อที่ดินสร้างบ้าน ตอนต่อไปได้ที่นี่ คลิก

>>อ่านเพิ่มเติมบทความเกี่ยวกับฮวงจุ้ยบ้านได้ที่นี่ คลิก

>>อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับหลักการออกแบบบ้านให้บ้านเย็นได้ที่นี่ คลิก

“เราเป็นมากกว่าบริษัทรับสร้างบ้าน เพราะนอกจากเสนองานออกแบบและสร้างบ้านให้แก่ท่านแล้ว เรายังให้ความรู้ในการทางการหาเลือกซื้อที่ดินและความรู้เกี่ยวกับการก่อสร้างด้วย เพราะความรู้ที่ถูกต้องจะช่วยให้ท่านรู้จริงและรู้ทันช่างและได้รับแต่สิ่งที่ดีนั่นเอง” บริษัทเรารับออกแบบตกแต่งภายในร้านอาหารทุกประเภทด้วยมัณฑนากรมืออาชีพและทีมช่างคุณภาพประสบการณ์มากกว่า20ปี โดยท่านสามารถส่งความต้องการมาหาเราได้ตามช่องทางข้างล่างนี้

สนใจติดต่อ งานออกแบบตกแต่งภายในและรีโนเวทอาคาร

• • • • นัดดูหน้างานได้ที่ 095-864-6299
      • ส่งภาพหน้างานและพูดคุยได้ที่ Line
        
        
      • Email : thaimawee@hotmail.com
      • ติดตามเพิ่มเติมที่ www.facebook.com/weeinterior

The post การเลือกซื้อที่ดินสร้างบ้าน ตอนที่ 2 appeared first on รับรีโนเวทบ้าน อาคารพาณิชย์ ออกแบบร้านอาหาร กาแฟ ร้านค้าทุกประเภท.

รับสร้างบ้าน รับเหมาก่อสร้างและอาคารทุกประเภท ออกแบบโดยสถาปนิกเซ็นรับรองโดยวิศวกรโยธา พร้อมยื่นขออนุญาตกับทางราชการ ควบคุมงานโดยทีมงานมืออาชีพกว่า20ปี

ด้วยจุดเริ่มต้นของการทำงานทางด้าน Interior และได้พบปะพูดคุยเรื่องปัญหาการทำงานทางการก่อสร้างต่างๆของผู้รับเหมาที่ไร้ประสบการณ์ ทำให้การก่อสร้างไม่ได้มาตราฐานตามที่ควรเป็น งานเสียหายและล่าช้า นั่นจึงทำให้เราเริ่มค้นคว้าหาข้อมูลทางด้านการก่อสร้างและปัญหาต่างๆ และ “คิดได้ว่าการทำงานถ้ามีความรู้เป็นอย่างดีบวกกับความรับผิดชอบและการวางแผนงานแบบมืออาชีพ จะไม่ทำให้ลูกค้าต้องประสบปัญหาเหล่านั้นเลย”  เราจึงเริ่มต้นรับงานรีโนเวทบ้านและอาคารด้วย เพื่อให้งานที่ทำออกมาดีมีคุณภาพและเพื่อให้สอดคล้องรับกับงานตกแต่งภายในที่เรารับทำตั้งแต่แรกเป็นอย่างดี งานที่เราทำในช่วงแรกๆ เราก็ประสบปัญหาจากการทำงานเช่นกัน ในเรื่องของคุณภาพงานและช่างฝีมือที่ไม่ได้มาตราฐาน เราจึงได้เรียนรู้จากความผิดพลาดเหล่านั้น ด้วยการค้นหาช่างฝีมือที่มีคุณภาพและปรับแก้ไขคุณภาพงานให้ถูกต้องได้มาตราฐานทางวิศวกรรม และเป็นเวลากว่า5ปีที่เราได้ทำงานรีโนเวทอาคาร นั่นจึงทำให้เรามีความพร้อมอย่างเต็มร้อย เนื่องจากทีมช่างและทีมงานอื่นที่ทำงานกันได้สอดคล้องเป็นระบบ ความสามารถ ความรับผิดชอบต่องานที่ดีมากและไม่เคยมีความผิดพลาดจากการทำงานอีกเลย ทั้งยังได้รับคำชมจากลูกค้าในทุกๆงานที่ทำ จึงเป็นจุดเริ่มต้นที่ทำให้เราได้พัฒนาขึ้นไปอีกขั้นให้เป็นระบบงาน TURN KEY เต็มระบบที่ครบวงจรตั้งแต่งานออกแบบ ก่อสร้างอาคารและตกแต่งภายใน ครบ จบในที่เดียว

เราเป็นรูปแบบบริษัทที่ได้เริ่มรับสร้างบ้าน ให้ถูกใจลูกค้าด้วยฝีมือการออกแบบโดยสถาปนิกที่เข้าใจในเรื่องของทิศทางลม และแสงแดดเป็นอย่างดี รวมถึงการปรับแปลนให้สามารถใช้งานตามความต้องการของลูกค้าที่พักอาศัยให้สะดวกสบายที่สุด ไอเดียในการออกแบบเราคำนึงในทุกๆการออกแบบไม่ว่าจะเป็นออกแบบภายในหรือออกแบบบ้านนั้นจะต้องสวยงามเป็นสง่า โดดเด่นกว่าไครเพราะนั่นเป็นจุดที่ทำให้ลูกค้าได้มั่นใจและภูมิใจในผลงานของเรา ไม่ว่างานนั้นจะมีมูลค่าเท่าไหร่ ดีไซน์คือสิ่งที่ดึงดูดสายตาได้เป็นอย่างดี เราจึงต้องการให้เกิดขึ้นกับบ้านและอาคารทุกๆหลังที่เราก่อสร้าง

เราจะเริ่มจากการออกสำรวจหน้างานเพื่อดูทิศทางของแสงแดด และทิศทางลม เพื่อนำมาปรับใช้กับการออกแบบให้บ้านนั้นโปร่งเย็นสบาย กระแสลมเข้า-ออกได้ไม่ติดขัด และได้ใช้ช่วงเวลาเช้าและบ่ายได้โดยที่ไม่มีแสงแดดมากวนใจ นี่คือสิ่งสำคัญสุดที่ต้องใส่ใจ หลังจากนั้นจึงเข้าสู่ขั้นตอนการวางแผนและเขียนแปลนเพื่อให้สอดรับกับความต้องการมากที่สุด

เมื่อแบบแปลนเป็นที่พอใจแล้วจึงลงรายละเอียดรูปด้านรูปตัดและลง3D ส่งให้ลูกค้าตรวจทานและปรับแก้ไข เมื่อทุกอย่างลงตัวเสร็จสมบูรณ์เราจึงเซ็นรับรองแบบนี้โดยลายเซ็นของสถาปนิกผู้ออกแบบ และจัดทำBOQเสนอราคางบประมาณก่อสร้าง แล้วจึงส่งให้วิศวกรเซ็นแบบและคำนวณโครงสร้าง ในการใช้ขนาดเสาและคานรับน้ำหนักต่อไป เราจะต้องพิมพ์แบบทุกอย่างออกเป็นพิมพ์เขียวเพื่อส่งให้เจ้าของบ้านนำไปขออนุมัติกับทางราชการ โดยมีเราเป็นผู้อำนวยความสะดวกให้ เพื่อให้ท่านได้สบายใจซึ่งเป็นบริการที่เราเต็มใจทำให้ท่าน

เมื่อทุกอย่างเรียบร้อยจึง เริ่มลงมือก่อสร้างและควบคุมงานให้ท่านให้งานออกมารวดเร็ว มีประสิทธิภาพสูงสุดและถูกต้องตามหลักวิศวกรรม พร้อมส่งมอบกุญแจบ้านให้ท่าน ให้ท่านได้พึงพอใจในงานของเรา

หากท่านมีความต้องการในการสร้างบ้านหรืออาคารต่างๆ ไม่ว่าจะงบประมาณเท่าไหร่สามารถให้เราออกแบบและก่อสร้างได้ เพื่อควบคุมราคาก่อสร้างไม่ให้บานปลาย และท่านจะได้พบกับงานที่ดีมีคุณภาพในราคามิตรภาพ เมื่อเทียบกับคุณภาพที่ท่านจะได้รับจากเรา ดูงานที่ถูกต้องตามหลักวิศวกรรม ที่นี่

บริษัทเรารับเหมาก่อสร้างอาคารทุกประเภทด้วยประสบการณ์การวางแผนงานความสามารถของทีมงานและทีมช่างที่มีคุณภาพประสบการณ์มากกว่า20ปี โดยท่านสามารถส่งความต้องการมาหาเราได้ตามช่องทางข้างล่างนี้

สนใจติดต่อ งานรับเหมาก่อสร้างอาคาร ได้ตามช่องทางข้างล่างนี้

• • • • นัดดูหน้างานได้ที่ 095-864-6299
      • ส่งภาพหน้างานและพูดคุยได้ที่ Line
        
        
      • Email : thaimawee@hotmail.com
      • ติดตามเพิ่มเติมที่ www.facebook.com/weeinterior

The post รับสร้างบ้าน appeared first on รับรีโนเวทบ้าน อาคารพาณิชย์ ออกแบบร้านอาหาร กาแฟ ร้านค้าทุกประเภท.