ปัญหาบ้านร้างก่อนรีโนเวท

ปัญหากับการแก้ไขการรีโนเวทบ้านร้าง

รีโนเวทบ้านร้าง บ้านร้างเป็นเป้าหมายของพ่อค้าบางกลุ่มที่เห็นคุณค่าเพราะสามารถหาซื้อมาได้ในราคาที่ถูกกว่าบ้านแบบทั่วไปและนำมารีโนเวทใหม่เพื่อขายทำกำไรได้อย่างมากมายหรือบ้างก็ประมูลจากการขายทอดตลาดเพื่อนำมารีโนเวทเพื่ออยู่อาศัยเอง

บางท่านที่ไม่มีความรู้อาจไม่ทราบว่า”บ้านร้าง”เมื่อนำมารีโนเวทใหม่จะมีสภาพได้เหมือนบ้านใหม่ป้ายแดงในราคาต้นทุนที่ถูกกว่ามากเพราะการซื้อบ้านร้างจะมีราคาที่ถูกกว่าบ้านสภาพทั่วไปมากกว่าครึ่ง บ้านร้างจะมีราคาสูงกว่าราคาที่ดินเปล่าไม่มากนักเพราะธนาคารหรือกรมบังคับคดีจะประเมินบ้านหลังนั้นแทบไม่มีมูลค่าเลยเพราะเก่ามาก เช่น บ้านเดี่ยวเนื้อที่60ตารางวาถ้าเป็นทั่วไปในชานเมืองปริมณฑลจะมีราคาขายไม่ต่ำกว่า 3.5ล้าน(ราคา ณ กันยายน2565) แต่ถ้าเป็นบ้านร้างนั้นจะมีราคาเริ่มต้นประมาณ 1.8 ล้านขึ้นไปเท่านั้นเอง **แต่ต้องเป็นบ้านร้างเท่านั้นเป็นบ้านที่มีสภาพรกร้างหญ้าขึ้นปกคลุม ยิ่งเก่าเท่าไหร่ราคาจะยิ่งถูก

การขายบ้านร้างจะขายได้เฉพาะกลุ่มเท่านั้น แต่จะขายออกยากสำหรับบุคคลทั่วไปที่ไม่มีความรู้ซึ่งมักจะไม่ซื้อ ยิ่งขายออกยากเท่าไหร่ราคาจึงตั้งขายแพงไม่ได้เท่านั้น เหตุผลที่บุคคลทั่วไปไม่ซื้อเพราะ เกรงว่าจะปรับปรุงรีโนเวทไม่ได้ หรือทำแล้วแพงบานปลายไม่คุ้ม แต่เหตุผลเหล่านี้กลุ่มคนที่มีความรู้มักไม่คิดเช่นนั้นเพราะ การซื้อบ้านสภาพดีพอใช้มา ก็จะรีโนเวททำไม่มากก็จริงอย่างมากก็ทาสีปรับปรุงเล็กน้อยแต่สิ่งที่ไม่ได้รีโนเวทนั้นก็ยังเก่าตามอายุอยู่ซึ่งก็ต้องยอมรับสภาพเหล่านั้นเพราะไม่ไช่ของใหม่ แต่หากซื้อบ้านร้างมาทำจะทำให้ได้บ้านใหม่100% ทุกอย่างคือใหม่หมดเพราะต้องทำใหม่ เช่น เทพื้น ปูกระเบื้อง เดินระบบสายไฟใหม่ ประปาใหม่ หน้าต่างประตูใหม่ สุขภัณฑ์ใหม่ ทาสีใหม่หมด เพราะทุกอย่างในบ้านร้างนั้นใช้งานไม่ได้ต้องเปลี่ยนใหม่หมด สภาพของบ้านหลังเสร็จจึงมีสภาพที่ดีกว่าเพราะได้บูรณะใหม่ทั้งหมดแล้ว เมื่อรีโนเวทใหม่สามารถตั้งขายได้ในราคาป้ายป้ายแดงได้เลย ตัวอย่างเช่น บ้านสภาพพอใช้ซื้อมา 3ล้าน+ทาสีปรับปรุง1แสนตั้งขาย 3.8ล้านได้กำไร7แสน แต่บ้านร้างซื้อมา1.8ล้าน+งบรีโนเวท1ล้าน เมื่อทำเสร็จสามารถตั้งขายได้4.5ล้าน ได้กำไร 1.7ล้าน พ่อค้าจึงเลือกซื้อบ้านร้างมารีโนเวทมากกว่า

แต่ในมุมของผู้ซื้อมาอยู่อาศัยเองนั้น เช่น ซื้อมา1.8ล้าน+รีโนเวท1.2ล้าน ทำให้ได้บ้านใหม่ป้ายแดงในราคา 3ล้านบาท ซึ่งถือว่าถูกกว่าราคาขายในตลาดถึง1ล้านบาท คุ้มยิ่งกว่าคุ้ม หากมีความรู้ในทางนี้ การได้บ้านถูกนั้นไม่ไช่เรื่องยาก หากแต่ต้องทำการศึกษาให้ดีให้ถี่ถ้วนจริงๆ ว่าขั้นตอนการตรวจทรัพย์นั้นทำอย่างไร ประมูลซื้ออย่างไร ตรวจประวัติบ้านอย่างไร และจะรีโนเวทอย่างไร เหล่านี้ต้องศึกษาให้ดีถึงได้บ้านในราคาถูก

ในบทความนี้ผู้เขียนได้นำบ้านร้างมา1หลังเป็นบ้านอายุ10ปีซึ่งร้างมาแล้ว6ปี มาเป็นบทความแก่ท่าน ว่าบ้านร้างอายุที่ไม่มากเพียง10ปีนั้น จะมีการทรุดโทรมอย่างไร และจะแก้ไขอย่างไร มีปัญหาอะไรบ้าง เกิดขึ้นได้อย่างไร บ้านหลังนี้อยู่ที่ ต.พิมลราช อ.บางบัวทอง จังหวัดนนทบุรี มีเนื้อที่60ตารางวา ซึ่งในปัจจุบันนี้(กันยายน2565)มีราคาขายบ้านเดี่ยวในเขตนี้อยู่ที่4.3ล้านบาทขึ้นไป แต่ราคาประเมินบ้านหลังนี้อยู่ที่2.8ล้านบาทเท่านั้น ไปชมสภาพบ้าน ปัญหาและการแก้ไขกันเลย

สำหรับความเก่าโดยทั่วไปคงหนีไม่พ้นสภาพสีบ้าน ซึ่งการซื้อบ้านเก่าเช่นนี้มาเมื่อทำการทาสีใหม่ก็จะได้บ้านใหม่ขึ้นมาทันที คืนความสวยงามให้แก่บ้าน ซึ่งเป็นวิธีที่ง่ายที่สุด แต่ต้องมีการตรวจสอบรอยแตกร้าวผนังภายนอกก่อนด้วยว่าหากมีให้ทำการโป้วอะคลิลิคยืดหยุ่นก่อนทำการทาสี

รั้วกำแพงก็มีการซีดของสีซึ่งควรทำการทาสีใหม่ รวมถึงต้องซ่อมแซมประตูรั้วใหม่ให้ทำการเลื่อนเปิด-ปิดได้ลื่นเสมือนใหม่ ก็จะจบสำหรับงานภายนอกติดถนนซึ่งคงเป็นงานไม่ยากนัก

เมื่อเข้ามาภายในจะพบรอยแตกแยกของพื้นซึ่งเกิดจากการทรุดตัวของดินและพื้นเดิมนั้นไม่มีการลงเข็มหกเหลี่ยมก่อนทำการเท จึงทรุดได้อย่างภาพที่เห็น การซ่อมแซมทำได้โดยการสกัดพื้นเดิมออกและทำการลงเข็มหกเหลี่ยมแบบปูพรม แต่หากคิดว่ามีต้นทุนเพิ่มมากเกินไปก็เลือกใช้การอัดทรายขี้เป็ดหรือดินลูกรังให้แน่นแล้วใช้เครื่องตบทราย ตบกดลงไปให้แน่นดีก่อนทำการเทพื้นทับอีกครั้งนึง

ส่วนต่อเติมด้านข้างของตัวบ้านดินทรุด ในอนาคตอาจเกิดปัญหาร้าวและแตกได้ ให้ทำการสกัดออกก่อนลงเข็มหกเหลี่ยมและเทพื้นทับ ก็จะช่วยให้พื้นนี้อยู่ได้อย่างถาวรยาวนาน

ด้านหลังบ้านทรุดหรือพูดได้ง่ายๆเลยว่าดินรอบตัวบ้านทรุดลงหมดเลย ให้ทำการถมดินหรือทรายพร้อมกับกดลงให้แน่นด้วยเครื่งตบก่อนทำการเทพื้นหรือปรับให้เรียบอีกครั้งก่อนลงหญ้าหรือต้นไม้ในขั้นตอนต่อไป

ไม้เลื้อย เลื้อยขึ้นเกือบถึงชายคาแล้ว ซึ่งหากถึงชายคาจะทำให้ชายคาหล่นลงได้

ฝ้าชายคาหล่นลง และมีนกขึ้นไปทำรัง ปัญหาเกิดจากการติดตั้งของช่างก่อนหน้านี้ไม่เรียบร้อย จึงควรไล่ตรวจเช็คให้ดีก่อนทำการแก้ไขและซ่อมแซมปิดทับกลับเข้าไปใหม่และทาสีทับก้จะได้ฝ้าชายคาที่ใหม่กลับมาอีกครั้ง

สนิมกับเหล็กเป็นเรื่องปรกติ ซึ่งเป็นไปตามอายุการใช้งาน จึงควรทาน้ำยาป้องกันสนิมก่อนทาทับด้วยสีทับหน้าต่อไป

บรรดาพื้นด้านข้างตัวบ้านมีปัญหาเหมือนกัน ซึ่งปัญหาเหล่านี้น่าจะเกิดขึ้นกับทุกๆบ้านที่เป็นหมู่บ้านจัดสรร เนื่องจากหลักความเป็นจริงนั้นการถมดิน ควรทิ้งให้ดินเซ็ดตัวอย่างน้อย1ปีจึงจะทำการก่อสร้างได้ แต่ส่วนใหญ่โครงการหมู่บ้านจัดสรรมักไม่ค่อยรอถึง1ปีเนื่องจากต้นทุนที่ลงทุนดอกเบี้ยและอื่นๆ แต่ทำการก่อสร้างหลังถมดินเสร็จทันที ปัญหาเหล่านี้จึงพบได้บ่อยมากสำหรับโครงการที่ผ่านอายุไปนาน การแก้ไขทำตามข้างต้นคือถมและอัดให้แน่นใหม่

กระเบื้องระเบิดนั้นเกิดจากคุณภาพการติดตั้งของช่างด้วยและส่วนหนึ่งเกิดจากเมื่อบ้านร้างไปนานๆไม่มีการเปิดประตูหน้าต่างให้อากาศถ่ายเทเลย เมื่อเป็นแบบนี้ไปนานๆหลายปีจะทำให้อากาศภายในบ้านร้อนขึ้นสะสมในช่วงกลางวันทำให้กระเบื้องขยายตัวและดันออกตามภาพที่เห็นได้ การแก้ไขคือการรื้อถอนออกและติดตั้งเข้าไปใหม่

พื้นลาบิเนทในยุคแรกๆนั้นใส้ในจะเป็นเศษไม้(MDF) ซึ่งโดนน้ำไม่ได้โดนน้ำหรือความชื้นจะทำให้พื้นบวม เมื่อหน้าต่างรั่วน้ำเข้ามาได้ก็จะทำให้พื้นไม้บวมทันทีดั่งภาพที่ท่านเห็นอยู่นี้

ห้องน้ำได้เก่าไปตามอายุการใช้งาน อ่างร้าวแตกจากความร้อนสะสมในห้องที่สูงในช่วงกลางวันทำให้อ่างน้ำนั้นแตกร้าวได้ ควรเปลี่ยนใหม่ และเปลี่ยนฝานั่งสุขภัณฑ์ใหม่

สนิมและการทำความสะอาด เป็นเรื่องที่ต้องมีการเก็บงาน ทาสีเคลือบใหม่ งานรีโนเวทก็จะสวยงามสมบูรณ์ดั่งบ้านหลังใหม่

สำหรับบ้านหลังนี้นั้นตามสภาพถือว่ายังไม่ต้องปรับปรุงมากนัก เพียงแค่ เปลี่ยนพื้นภายใน ปรับดินโดนรอบตัวบ้าน ทาสี ก็จะสามารถเนรมิตบ้านหลังน้ให้กลับมาใหม่สวยงามได้ดังเดิมแล้ว โดยสำหรับความเก่าทรุดโทรมผู้เขียนให้แค่ 30% เท่านั้น ยังไม่ถึงขั้นรีโนเวทหนักเหมือนบ้านร้างหลังอื่นๆ และใช้งบในการรีโนเวทบ้านหลังนี้ไม่น่าจะเกิน 2-3แสนบาทเท่านั้น ก็พร้อมจะกลับมาใหม่ดั่งเดิม

การจะซื้อบ้านร้างเพื่อนำมารีโนเวทนั้นอยู่ที่ท่านตัดสินใจเองว่าต้องการจะซื้อมาเพื่อทำอะไร? ถ้าซื้อมาอยู่เองก็ต้องดูตามที่ชอบด้วยถึงทำเล ความชอบส่วนตัวเป็นสำคัญ เพราะถึงบ้านจะเก่ามากหรือน้อยนั้นสามารถรีโนเวทได้ทั้งหมด แต่ถ้าซื้อมารีโนเวทขายคงต้องมีความรู้ในระดับหนึ่งด้วยว่าจะลงทุนรีโนเวทกี่บาทกับสภาพที่ซื้อมา คุ้มค่าหรือไม่ ถ้าต้องรีโนเวทมากก็ให้กดราคาให้ต่ำเข้าไว้ เพราะไม่เช่นนั้นหากซื้อแพงมาจะทำไม่คุ้มกับที่ลงทุนไป

>>ผลงานการรีโนเวทบ้านร้างเก่าที่ต้องทำใหม่100% ให้ออกมาสวย คลิก

“เราเป็นมากกว่าบริษัทรับสร้างบ้านและรีโนเวท เพราะนอกจากเสนองานออกแบบและสร้างบ้านให้แก่ท่านแล้ว เรายังให้ความรู้ในการก่อสร้างด้วย เพราะความรู้ที่ถูกต้องจะช่วยให้ท่านรู้จริงและรู้ทันช่างและได้รับแต่สิ่งที่ดีนั่นเอง” บริษัทเรารับออกแบบตกแต่งภายในร้านอาหารทุกประเภทด้วยมัณฑนากรมืออาชีพและทีมช่างคุณภาพประสบการณ์มากกว่า20ปี โดยท่านสามารถส่งความต้องการมาหาเราได้ตามช่องทางข้างล่างนี้

สนใจติดต่อ งานออกแบบตกแต่งภายในและรีโนเวทอาคาร

• • • • นัดดูหน้างานได้ที่ 095-864-6299
      • ส่งภาพหน้างานและพูดคุยได้ที่ Line
        
        
      • Email : thaimawee@hotmail.com
      • ติดตามเพิ่มเติมที่ www.facebook.com/weeinterior